Thị trường bất động sản sẽ ấm dần trong quý II?

Các chuyên gia và nhà đầu tư đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng lân cận đang dần có chuyển biến khi bước sang quý II/2023. Trước đó, thị trường dường như tê liệt, nguồn cung sụt giảm dưới ảnh hưởng của thắt chặt tín dụng và điểm nghẽn pháp lý dự án.

Nguồn cung bất động sản chủ yếu từ giỏ hàng cũ 

Bà N.H (giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM) cho biết, 3 tháng đầu năm 2023, đơn vị chủ yếu bán hàng tồn từ năm 2021 và 2022. Công ty tập trung vào giai đoạn 2, 3 của các dự án cũ, áp dụng nhiều chính sách chiết khấu, linh động phương thức thanh toán để thu hút khách hàng trong bối cảnh khó khăn về dòng tiền. Riêng các dự án mới, đơn vị vẫn chưa thể triển khai vì vướng pháp lý.

Báo cáo của Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam cho thấy, trong quý I/2023, thị trường căn hộ TP.HCM phân khúc cao cấp (bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) có 2.785 căn đã bán. Đáng chú ý, 87% số lượng căn hộ bán được đến từ một đại đô thị ở TP.Thủ Đức đã được giới thiệu trên thị trường từ quý IV/2021 trước khi mở bán chính thức trong quý này.

Trong khi đó, số lượng giao dịch tại thị trường nhà liền thổ ghi nhận mức giảm mạnh 91,7% so với quý trước (giảm 98,3% so với cùng kỳ năm trước), chỉ với 19 căn bán. Hầu hết người mua và nhà đầu tư áp dụng chiến thuật "chờ và xem" trong bối cảnh thị trường trầm lắng và còn nhiều bất ổn pháp lý.

Trong khi đó, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết, nguồn cung mới mở bán tại TP.HCM và vùng lân cận nhìn chung khan hiếm, chủ yếu thị trường thực hiện bán hàng giỏ, hàng cũ.

Trong quý I/2023, TP.HCM và các tỉnh lân cận nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%. Trong đó, thị trường TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương chiếm gần 63% giỏ hàng sơ cấp của khu vực. TP.HCM định hướng phát triển bất động sản cao tầng và hạn chế quỹ đất, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ căn hộ, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, mặc dù tỷ lệ hấp thụ không cao nhưng thị trường vẫn ghi nhận mức giá tăng ở TP.HCM. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại TP.HCM 60 – 80 triệu/m2, tăng 3 – 10% theo năm. Các tỉnh lân cận TP.HCM phân khúc đất nền và biệt thự có mức giá ổn định. Tuy nhiên, các phân khúc căn hộ, nhà phố, shophouse lại ghi nhận mức giá tăng từ 3 – 10% tùy phân khúc.

Thị trường bất động sản sẽ ấm lên

Các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2023 dự kiến tăng trưởng nhẹ so với quý I/2023. Tuy nhiên, thị trường sẽ tiếp tục giảm mạnh so về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với quý II/2022. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao.

Các chuyên gia của FERI cũng đưa ra 3 kịch bản có thể diễn ra đối với thị trường bất động sản các tháng còn lại của năm 2023. Bao gồm: Kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20 - 30%, lãi suất 10 -12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%. Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30 - 50%, lãi suất dao động 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt 20 - 30%. Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50 - 60%, lãi suất trên 14%, giá bán giảm 20 - 30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, về dài hạn, giá bất động sản TP.HCM trong năm 2023 sẽ khó giảm và xu hướng vẫn tăng do nguồn cung khan hiếm. Đặc biệt, những chỉ đạo liên tiếp của Thủ tướng sẽ giúp thị trường bất động sản đứng trước cơ hội hồi phục, tạo niềm tin cho doanh nghiệp, giới đầu tư và cả khách hàng có nhu cầu thực.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong quý I/2023 đã có nhiều văn bản, chỉ đạo gỡ vướng cho bất động sản được Chính phủ và các địa phương ban hành. Đến quý II sẽ có nhiều thay đổi trong việc xử lý một số dự án gặp vướng mắc, khó khăn.

"Trong thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp đang phải tự cơ cấu, căn chỉnh lại sản phẩm của mình để dễ tiêu thụ hơn trên thị trường. Thậm chí, cả hệ thống từ Chính phủ đến các cơ quan ban ngành cũng đều có sự thay đổi… nên thị trường bất động sản sẽ ấm hơn vào cuối quý II/2023", ông Đính chia sẻ.