Bất động sản công nghiệp "ngấm đòn"

Bất động sản công nghiệp không có nguồn cung mới

Thời gian qua, bất động sản công nghiệp được xem là điểm sáng của thị trường với tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp ở mức cao.

Tuy nhiên, bước sang quý 2/2023, bất động sản công nghiệp dần "ngấm đòn" trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn. Nhiều thách thức của phân khúc này dần lộ diện khi nhu cầu thuê khu công nghiệp ở trong nước có dấu hiệu giảm, không có nguồn cung mới, cạnh tranh thu hút vốn đầu tư nước ngoài gia tăng...

Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, ngành công nghiệp thời gian qua phải đối mặt với nhiều thách thức với nhu cầu giảm và chuỗi cung ứng bị gián đoạn.

Về nguồn cung, do tình hình thủ tục và pháp lý kéo dài, trong quý 1/2023, thị trường TP.HCM không ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp mới. Về loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, thị trường ghi nhận nguồn cung 82.000 m² nhà xưởng và 51.500 m² nhà kho.

Theo các chuyên gia, bất động sản khu công nghiệp hiện vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề liên quan tới thủ tục pháp lý nên khó có thể mở rộng quỹ đất để triển khai dự án mới ở thời điểm này.

Đây cũng là khó khăn chung của nhiều phân khúc bất động sản trong thời gian qua. Chưa kể, việc dòng vốn FDI vào Việt Nam có dấu hiệu giảm sút cũng sẽ ảnh hưởng tới động lực phát triển phân khúc.

Trong những tháng đầu năm, thách thức kinh tế toàn cầu khiến cho lượng vốn FDI đăng ký cũng như đơn hàng xuất khẩu sụt giảm.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của các khu vực miền Nam đạt 81%, tăng nhẹ theo quý nhưng chỉ tương đương với lượng hấp thụ ròng 48,3 ha. Hơn nữa, loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm, với nhà xưởng đạt 78% (giảm 2 điểm phần trăm theo quý) và nhà kho đạt 73% (giảm 3 điểm phần trăm theo quý).

Ghi nhận thực tế trên các trang mua bán, cho thuê bất động sản... lượng tìm kiếm bất động sản khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi có xu hướng sụt giảm.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân có thể đến từ việc kinh tế thế giới suy yếu, khiến cho nhu cầu dịch chuyển, mở rộng sản xuất ra nước ngoài của các nhà sản xuất quốc tế giảm sút. Mặc khác, các doanh nghiệp trong nước cũng đối mặt với việc không có đơn đặt hàng, khiến đơn vị thu hẹp quy mô sản xuất.

Giá thuê bất động sản công nghiệp vẫn neo ở mức cao

Tuy nhiên, đánh giá của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá thuê bất động sản công nghiệp tại TP.HCM nói riêng và khu vực phía Nam nói chung vẫn không hạ nhiệt. Theo đó, giá thuê sơ cấp trung bình khu công nghiệp đạt 163 USD/m²/kỳ hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và 13% theo năm do sự khan hiếm nguồn cung đất công nghiệp ở những khu vực trung tâm công nghiệp hiện hữu.

Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ổn định theo quý trong lúc các hoạt động công nghiệp chậm lại, ở mức 4,6 USD/m²/tháng với nhà xưởng và 4,4 USD/m²/tháng với nhà kho.

Các chuyên gia dự báo, bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm sẽ tác động đến nhu cầu trong ngắn hạn. Do đó, điều này sẽ giúp giá thuê bất động sản xây sẵn ổn định, thậm chí giảm trong giai đoạn 2023 – 2025. Đồng thời, nguồn cung đất khu công nghiệp mới nào được ghi nhận cho đến cuối năm nay. Nguồn cung mới có thể bị chậm lại vào năm 2023, ở mức gần 1,1 triệu m².

Trong khi đó, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển TP.HCM CBRE Việt Nam dự báo, giá thuê đất tại khu vực phía Nam dự kiến tăng 7-10%/năm đối với khu vực cấp 1 và 5-7%/năm đối với khu vực cấp 2.

Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho mới được xây dựng sẵn phong phú sẽ gây áp lực lên giá thuê. Giá thuê trung bình của các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn hiện đã ở mức cao nhất và dự kiến sẽ đi ngang trong giai đoạn 2023 - 2024.