Dân Việt

Chuyển động Sài Gòn

Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM - Bài 1: Những nút thắt "trói chân" doanh nghiệp

Gia Linh 05/06/2023 07:00 GMT+7
Quy định bố trí 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.

LTS: Thời gian qua, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc

hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, trong số đó có nguyên nhân liên quan đến quy định về nhà ở xã hội (NOXH). Qua các buổi làm việc và báo cáo của địa phương, doanh nghiệp hồi trước Tết Nguyên đán 2023, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ ra một số bất cập trong vấn đế này. Cụ thể, có vướng mắc liên quan đến quỹ đất dành để phát triển NOXH, do việc lựa chọn chủ đầu tư và cả các ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng NOXH,… Phạm vi của loạt bài đề cập đến những bất hợp lý giữa chính sách phát triển NOXH của Nhà nước - vốn là chính sách tốt đẹp quan tâm đến đối tượng người nghèo, người có thu nhập thấp - với thực tế ách tắc tại các doanh nghiệp do các mâu thuẫn trong quy định, sự chồng chéo của pháp luật về nhà ở… Điều này không chỉ gây khó cho các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính mà còn khiến cho chương trình phát triển NOXH của Chính phủ khó khả thi. Đồng thời, tìm ra những mấu chốt cần thiết để tháo gỡ cho việc thực hiện chương trình mục tiêu quốc gia về NOXH.

Doanh nghiệp khốn khổ vì 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, theo quy định hiện nay, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1 hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại 2 và loại 3 phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NOXH.

Quy định bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội khiến nhiều doanh nghiệp bế tắc - Ảnh 1.

Một dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM. Ảnh: Gia Linh

Việc áp quy định về quỹ đất hiện nay gây khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là những các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm. Với quy định trên, khi thực hiện dự án tại khu vực trung tâm, chủ đầu tư phải bồi thường giá đất cao. Trong khi đó, tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất NOXH theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải gánh.

Từ đó, doanh nghiệp kiến nghị đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển NOXH hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Về lâu về dài, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng NOXH và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án. 

Nút thắt về lãi suất vay

Là doanh nghiệp có nhiều sản phẩm NOXH tại địa bàn các tỉnh lân cận TP.HCM, bà Đặng Thị Kim Oanh - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Kim Oanh Group cho biết doanh nghiệp đang đối mặt nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.

Khó khăn thứ nhất là khách hàng chưa tiếp cận được ưu đãi chính sách gói 13.000 tỷ, vẫn phải vay lãi suất cao khiến người mua không có tiền trả. 

Nhiều nút thắt "trói chân" doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội - Ảnh 3.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong vấn đề quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: Gia Linh

Khó khăn thứ hai là đối tượng mua NOXH. Hiện tại, mức thu nhập của người mua NOXH theo quy định đang là rào cản với người có nhu cầu nhưng thu nhập cao hơn quy định. Còn với những hộ nghèo và cận nghèo, thu nhập sẽ không đủ để trả tiền vay mua NOXH hàng tháng sau khi trừ đi chi phí sinh hoạt. Người mua nhà nên có thu nhập từ 15 - 20 triệu thì sẽ là đối tượng mua NOXH.

Tiếp theo đó, thủ tục đầu tư NOXH vẫn còn rất rườm rà, nhiêu khê với doanh nghiệp. Doanh nghiệp mong muốn Nhà nước giải quyết các vấn đề thủ tục, pháp lý cho nhanh, giảm bớt thủ tục cho doanh nghiệp triển khai dự án nhanh, đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người dân.

Cuối cùng là việc giới hạn đối tượng người mua nhà phải có hộ khẩu tại địa phương đó. Doanh nghiệp kiến nghị nên mở rộng đối tượng mua nhà, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu sinh sống khu vực lân cận vẫn có quyền mua nhà.

"Bên cạnh đó, Nhà nước nên tạo điều kiện làm sao để doanh nghiệp tăng thêm lợi nhuận khi đầu tư NOXH không phải 10% mà có thể tăng lên 15%. Hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận chính sách ưu đãi của Ngân hàng Nhà nước để doanh nghiệp đỡ đi vay tiền làm dự án", bà Oanh cho hay.

Doanh nghiệp chưa tha thiết

Chia sẻ những khó khăn tại hội thảo "Đột phá phát triển nhà ở xã hội" hồi tháng 3/2023, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành cho rằng việc điều chỉnh quy hoạch khiến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian.

Ngoài ra, vấn đề về vốn cũng quyết định vấn lớn đến việc phát triển NOXH. Tuy nhiên, thời gian gần đây, dự án của công ty ông đã được tháo gỡ khi được các sở, ngành thành phố vào cuộc.

Quy định bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội khiến nhiều doanh nghiệp bế tắc - Ảnh 4.

Hình ảnh khu nhà ở xã hội do Becamex IDC tại Bình Dương. Ảnh: Gia Linh

Cũng vấn đề phát triển NOXH, đại diện một tập đoàn lớn có nhiều dự án tại TP.HCM, Đồng Nai... cho biết, hiện nay các bước thủ tục đầu tư dự án NOXH còn phức tạp. Đáng nói, quy định chưa cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án NOXH độc lập.

Đại diện Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thực tế quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để làm NOXH khó khả thi khi triển khai. Đơn cử, các dự án trong khu vực nội thành mặt bằng giá đất cao sẽ không đảm bảo với dòng sản phẩm giá thấp. 

Thay vì cứ theo quy định cũ yêu cầu các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong dự án làm NOXH thì cơ quan chức năng có biện pháp linh hoạt cho chủ đầu tư quy đổi quỹ nhà đất, hoán đổi bằng tiền mặt. Như vậy, Nhà nước sẽ huy động được nguồn lực rất lớn cho mục tiêu phát triển NOXH.