Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM - Bài 2: Cơ chế thị trường nhưng vẫn gánh “trách nhiệm xã hội”?

Ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM thừa nhận, hiện có hàng loạt khó khăn trong việc triển khai các dự án nhà ở xã  hội (NƠXH) như: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư còn chậm, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại,... các dự án NƠXH phải thực hiện thêm các thủ tục như thẩm định giá bán NƠXH, xác nhận đối tượng mua, thuê mua NƠXH, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức.

Bên cạnh đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án NƠXH rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.

Hào hứng rồi… cụt hứng

Là doanh nghiệp gắn bó lâu năm với phân khúc NƠXH, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành không ít lần than phiền về những bất cập trong phát triển phân khúc nhà ở này.

Theo ông Nghĩa, kể từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến khi kết thúc dự án mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện và trải qua quy trình 5 bước. Thế nhưng, lợi nhuận định mức của NƠXH tối đa theo quy định là 10%.

"Mức lợi nhuận này khá là thấp khiến các DN khó mặn mà tham gia", ông Nghĩa chia sẻ.

Thực tế, theo tìm hiểu của Dân Việt, một trong những nhóm hạn chế được chỉ ra khi phát triển NƠXH chính là cơ chế, chính sách với nhiều nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời.

Cụ thể như trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư, thực hiện các chính sách ưu đãi NƠXH phải thực hiện qua nhiều bước; chưa tính đủ các chi phí hợp lý hợp lệ; chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư chưa đủ hấp dẫn, không thực chất. Đó là chưa kể trình tự đầu tư còn rườm rà, thủ tục nhiều bước… Đặc biệt trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán NƠXH còn phức tạp, kéo dài.

Chưa kể, giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

"Thực tế một dự án bất động sản NƠXH nhanh cũng 5 năm mà lợi nhuận quy định chỉ 10%. Mặt khác, việc bán nhà phải đúng đối tượng, đáp ứng đủ tiêu chí được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chứ không thể bán tự do, giá cũng do nhà nước quyết định, như vậy rõ ràng dòng tiền của DN không thể chủ động được", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích.

Ngoài ra, một nhóm rào cản khác phải kể đến là các chính sách chưa sát thực tế để thu hút nhà đầu tư, thậm chí còn gây khó khăn cho các doanh nghiệp muốn tiếp cận phân khúc này.

Chẳng hạn, trước đây, theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH, đối với dự án từ 10 ha trở lên, các doanh nghiệp có thể nộp tiền thay cho việc phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định.

Tuy nhiên, sau đó Nghị định 49/2021/NĐ-CP ban hành ngày 1/4/2021 để sửa đổi và bổ sung Nghị định 100, mặc dù đã nới rộng đối tượng áp dụng việc trích lập quỹ đất 20% nhưng lại loại bỏ phương án lựa chọn nộp tiền thay thế, dẫn tới các doanh nghiệp phát triển dự án khu đô thị tầm trung và cao cấp có quy mô từ 2 ha trở lên lâm vào tình cảnh "trông trước ngó sau".

"Nếu thực hiện theo quy định thì gặp khó khăn, mà không thực hiện thì… vi phạm và bị xử lý khi thanh tra vào cuộc, rất khó. Vì vậy, ban đầu các doanh nghiệp rất hào hứng với phân khúc NƠXH nhưng bắt tay vào làm mới thấy ngán", phó giám đốc một công ty địa ốc tại TP.HCM nhận định.

Nỗ lực không thể từ một phía

Trước những khó khăn của doanh nghiệp trong việc phát triển NƠXH, UBND TP.HCM mới đây đã có văn bản quy định thời gian thực hiện thủ tục không quá 153 ngày làm việc đối với các dự án đầu tư xây dựng NƠXH của doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp dự án NƠXH xây dựng trên đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (đất công), được đầu tư không phải bằng nguồn vốn đầu tư công thì yêu cầu thêm bước đánh giá năng lực của chủ đầu tư và tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, thời gian thực hiện tối đa 318 ngày. Quy định mới này được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh việc thực hiện các dự án NƠXH trong thời gian tới.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề xuất UBND thành phố và các bộ, ngành liên quan tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng dự án NƠXH, nhà lưu trú cho công nhân tại các khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý. Điển hình hóa thiết kế được cấp phép xây dựng để triển khai, áp dụng hàng loạt nhằm rút ngắn thời gian đầu tư xây dựng...

Trong khi đó, theo chia sẻ của các doanh nghiệp địa ốc, việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới cũng đang gây khó khăn trong công tác xây dựng NƠXH lẫn phát triển nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thì kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Hoặc dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong dự án; hoặc hoán đổi quota 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng NƠXH tương đương.

Cách hoán đổi có thể căn cứ theo căn hộ hay diện tích sàn xây dựng hoặc diện tích đất ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoán đổi để sử dụng làm NƠXH. "Giải pháp hoán đổi này có thể giúp bổ sung nguồn cung NƠXH một cách hợp lý và hiệu quả hơn so với hiện tại", ông Châu nói.

Cụ thể, Chủ tịch HoREA ví dụ thực tế tại một dự án nhà ở thương mại cao cấp ở khu Đông TP.HCM có diện tích 2 ha, chủ đầu tư phải trích 20% quỹ đất làm NƠXH, tức dành 4.000 m² đất để xây dựng NƠXH theo quy định. Doanh nghiệp mua đất tại dự án này với giá bình quân 80 triệu đồng một m², tức chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m² lên đến 320 tỷ đồng (theo quy định chi phí này được tính vào chi phí đầu tư NƠXH). Khi chạy dự toán NƠXH tại dự án này, dù được miễn tiền sử dụng đất, giá thành căn hộ vẫn hơn 40 triệu đồng một m². Đây là mức vượt khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

"Giá thành NƠXH ở mức này là quá cao, từ đó sẽ phản tác dụng vì đi ngược lại ý nghĩa NƠXH là nhà ở giá rẻ được Nhà nước hỗ trợ miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế. Đồng thời, giá thành NƠXH cao cũng dẫn đến lệch pha cung cầu khi nguồn cung giá cao vượt khả năng chi trả của nguồn cầu", ông Châu nói.

Về lâu dài, nhiều chuyên gia cho rằng cần phải tách bạch câu chuyện phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, đồng thời cần có chính sách, định hướng rõ ràng giữa các bên.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Minh Đức: "Trong khi chủ đầu tư đã phải bồi thường, đóng thuế giá cao về đất, nhưng tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất NƠXH theo đơn giá Nhà nước, chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải gánh. Ngoài ra, việc bán vận hành và xây dựng NƠXH cũng rất khác biệt với dự án nhà ở thuơng mại, nếu gộp chung vào một khu sẽ rất khó quản lý". 

ThS Lê Thị Phương Loan - Trưởng ngành Bất động sản, Đại học Văn Lang cho rằng việc bỏ quy định dành 20% quỹ đất trong nhà ở thương mại để phát triển NƠXH là phù hợp. Nguyên nhân vì vị trí, giá  đất thương mại khá cao, nhưng giá NƠXH bị khống chế nên khó bù được chi phí. Ngoài ra, quỹ đất cho phát triển NƠXH cần phải gần với các khu vực của công nhân lao động, những người thuộc đối tượng mua nhà phân khúc này.

(còn nữa)