Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM - Bài 3: Nhiều quy định cần sửa đổi

Tiêu chí để tiếp cận nhà ở xã hội đã lỗi thời

Sáng 5/6, thảo luận tổ tại kỳ họp Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn cho biết, dự thảo luật hiện quy định điều kiện mua nhà ở xã hội (NƠXH) là "công nhân, người lao động có thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân" đã không còn phù hợp.

Theo ông Toàn, quy định này vô tình sẽ loại bỏ hàng loạt trường hợp cũng cần hưởng chính sách được mua NƠXH. Các đại biểu cho rằng, cần mở rộng phạm vi thu nhập vì có nhiều người lao động vẫn chịu thuế thu nhập cá nhân nhưng không đủ khả năng mua nhà ở thương mại, đặc biệt là ở những thành phố lớn có mức sống đắt đỏ.

Theo quy định hiện nay, điều kiện để trở thành "người thu nhập thấp" ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, là mọi thành viên trong gia đình thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng.

Anh Nguyễn Quang Trí (huyện Bình Chánh, TP.HCM), công nhân một xưởng cơ khí trên đường tỉnh lộ 10, thỏa mãn điều kiện "thu nhập thấp" khi tổng thu nhập của hai vợ chồng anh chỉ hơn 19 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu về dự án NƠXH tại quận 8, anh Trí đành buông xuôi vì kham không nổi.

Cụ thể, anh Trí cho hay, để mua được một căn NƠXH giá khoảng 1,4 - 1,5 tỷ đồng, gia đình anh sẽ phải đóng trước 20% giá trị căn nhà (khoảng 300 triệu), khoản tiền 1,2 tỷ đồng còn lại sẽ vay ngân hàng trong 20 năm.

"Hiện lãi vay dù được cho là thấp so với mặt bằng chung nhưng vẫn khá cao, tới 8,2%/năm, tương ứng mỗi tháng phải trả khoảng 10 triệu đồng cả vốn và lãi. Như vậy là rất áp lực với gia đình khi còn phải lo chi phí sinh hoạt, học hành của con, chưa kể phải có một khoản dự phòng đau ốm, hiếu hỉ…", anh Trí nói.

Những người thu nhập thấp bị "mắc kẹt" bởi tiêu chí được thụ hưởng chính sách NƠXH như gia đình anh Trí không phải là ít. Thậm chí nhiều người dù đủ tiêu chuẩn nhưng lại không thể tiếp cận với gói vay ưu đãi mà phải vay từ nguồn khác với giá thương mại, lãi cao hơn.

Tại Hội nghị sơ kết công tác phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2020 do UBND TP.HCM tổ chức hồi tháng 3 vừa qua, ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nêu một thực tế, trong 5 năm từ 2016 đến 2020, 18.000 người ở TP.HCM cần vay vốn NƠXH để mua hoặc xây nhà nhưng chỉ có 1,7% (tương ứng 310 người) được vay, với tổng số tiền gần 150 tỷ đồng.

"Nhiều người có nhu cầu vay vốn nhưng không đáp ứng đủ các điều kiện, như: không đảm bảo nguồn vốn tự có (30% đối với xây hoặc sửa nhà); lao động là người ngoại tỉnh không có hộ khẩu thường trú để vay vốn xây mới, sửa nhà để ở; không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Ngoài ra, người lao động cũng có nhiều khó khăn khi cần vốn đối ứng để vay", ông Khiết thông tin.

Trước bất cập về tiếp cận nguồn vốn cũng như tiêu chí để người thu nhập thấp tiếp cận NƠXH đã có phần lỗi thời, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, nên tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ 11 lên 13 triệu đồng và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ 4,4 triệu lên 5,5 triệu đồng để phù hợp hơn với thu nhập thực tế sau 8 năm Luật Nhà ở 2014 đi vào thực tiễn.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, cũng cho rằng tiêu chí xác định thu nhập thấp đang áp dụng chưa tính đến tỷ lệ chi phí trả cho ngôi nhà trên tổng thu nhập hộ gia đình (thông thường không được quá 50%).

"Trong khi giá NƠXH đã tăng gấp đôi sau 5 năm, còn khung thu nhập dưới thuế vẫn giữ như 8 năm trước dẫn đến việc người mua nhà phải chi trả quá nửa thu nhập hàng tháng cho khoản vay ngân hàng là rất bất cập", ông Quang chia sẻ.

Triển khai đồng bộ nhiều giải pháp phát triển NƠXH

Để thúc đẩy phát triển NƠXH, từ năm 2022, Sở Xây dựng đã đề xuất UBND TP.HCM mạnh dạn ủy quyền cho UBND TP.Thủ Đức và các quận, huyện thực hiện các thủ tục đầu tư về NƠXH, nhà ở lưu trú công nhân trên địa bàn ngay trong quý III/2022. Đề xuất thành phố bố trí nguồn vốn ngân sách thực hiện các dự án NƠXH để có nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phục vụ các hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn về nhà ở. Đồng thời, UBND TP.HCM còn triển khai nhiều chính sách hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp vay tạo lập nhà ở.

Cụ thể, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM hỗ trợ người có thu nhập thấp là cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách thành phố được vay tiền để tạo lập nhà ở riêng lẻ hoặc NƠXH. Hạn mức vốn vay là 900 triệu đồng và không quá 70% giá trị căn nhà, căn hộ. Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, lãi suất 4,7%/năm.

Ngoài ra, thành phố cũng đã đề xuất nhiều chính sách trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 về cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc cho NƠXH, đồng thời giao các sở, ngành thường xuyên phối hợp để giải quyết từng nút thắt, gỡ khó cho NƠXH, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Riêng phía Ngân hàng Chính sách Xã hội TP.HCM thì đang triển khai chương trình cho người có công, người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp… vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH; trong đó, hạn mức cho vay tối đa 80% giá trị nhà, thời hạn vay tối đa 25 năm và lãi suất hiện là 4,8%/năm.

Tuy nhiên, về lâu dài, theo các chuyên gia thì cần sớm gỡ các vướng mắc về cơ chế để tạo thêm quỹ đất, cải cách thủ tục hành chính, nguồn vốn cho người mua nhà… nhằm tạo nguồn cung NƠXH nhiều hơn trong thời gian tới, nhằm đáp ứng nhu cầu cho người lao động.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, để làm NƠXH thì nguồn vốn là quan trọng nhưng việc có quỹ đất được phê duyệt đầy đủ pháp lý càng quan trọng hơn.

"Thực tế doanh nghiệp phải chờ rất lâu để được duyệt pháp lý, điều đó làm ảnh hưởng lớn đến chi phí. Do vậy, cách nhanh nhất để xây dựng NƠXH là các địa phương tạo ra quỹ đất, sau đó kêu gọi doanh nghiệp tham gia đấu thầu để rút gọn bớt thủ tục", ông Phúc đề xuất.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thì đánh giá cao việc UBND TP.HCM đã kiến nghị các bộ ngành trung ương ban hành nhiều cơ chế, chính sách, trong đó có việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được ưu đãi tăng chỉ tiêu quy hoạch 1,5 lần mà không cần phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu, cho phép sắp xếp lại các dự án NƠXH trong dự án thương mại.

(còn nữa)