Nguồn cung mới dồi dào, giá thuê văn phòng tại TP.HCM sắp ngưng "lập đỉnh"

TP.HCM sắp đón nguồn cung văn phòng ồ ạt

Anh Cường (40 tuổi, giám đốc công ty nội thất) cho biết, vừa chuyển văn phòng công ty về quận Phú Nhuận. Trước đó, công ty anh thuê văn phòng tại một toà nhà ở quận 1 với giá thuê mỗi tháng là 48 USD/m² chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT. Tuy nhiên, tháng 6/2023 khi hết hợp đồng cũ, đơn vị cho thuê bất ngờ thông báo mức giá thuê mới là 52USD/m² khiến anh không đồng ý.

"Hiện tại, văn phòng cho thuê tại TP.HCM đầy rẫy. Kinh tế khó khăn, nhiều công ty phải trả mặt bằng. Bây giờ dạo quanh các tuyến đường trung tâm TP.HCM có vô số toà nhà, mặt bằng treo biển cho thuê văn phòng. Vì thế, tôi có nhiều sự lựa chọn hơn nên quyết định không tái ký hợp đồng mà chuyển văn phòng về quận Phú Nhuận để tiết kiệm chi phí", anh Cường nói.

Trường hợp khác, chị Nga (kinh doanh bảo hiểm tại quận 3) cho biết, khi thấy chị đang có dự định sẽ trả nhà, chuyển văn phòng về nơi khác thì chủ toà nhà bất ngờ thông báo giảm giá thuê 3 triệu đồng/tháng. Đồng thời, chủ nhà còn áp dụng chính sách thanh toán trước 12 tháng tiền thuê nhà miễn phí tháng thứ 13. Điều kiện chủ nhà đưa ra đã đánh vào tâm lý muốn tiết kiệm chi phí của khách hàng nên chị Nga đã quyết định ở lại, tiếp tục thuê văn phòng thêm 1 năm.

Theo báo cáo thị trường văn phòng cho thuê của Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, giá chào thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM tính theo quý và theo năm tăng khoảng 2% trong quý 2/2023, đạt mức 58,92 USD/m²/tháng. Tỉ lệ trống giảm còn 4,2% so với 4,9% của quý 1, cho thấy biến động nhỏ trước khi nguồn cung mới gia nhập thị trường.

Ông Leo Nguyễn - Giám đốc bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận xét, giá chào thuê tăng phản ánh nỗ lực của các chủ toà nhà văn phòng tranh thủ chốt hợp đồng với giá thuê cao, trước khi thị trường được bổ sung nguồn cung văn phòng hạng A ở bán đảo Thủ Thiêm trong quý 3 và tại khu vực trung tâm thành phố trong quý IV năm nay.

Thực tế, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang được các nhà đầu tư, tập đoàn quan tâm. Nhiều toà cao ốc, văn phòng hiện đại mọc lên, đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố.

Số liệu của JLL Việt Nam, các tháng đầu năm 2023, nguồn cung văn phòng tăng đáng kể. Diện tích văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện đạt trên 308.325 m², tăng thêm 16.200 m² so với quý trước.

Thời gian tới, TP.HCM sẽ còn đón nhận thêm nguồn cung mới, khi loạt dự án văn phòng cho thuê đang xây dựng, dự báo sẽ sớm đưa vào khai thác trên thị trường. Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu như dự án văn phòng hạng A The Mett ở khu vực Thủ Thiêm. 

Một dự án khác tại khu vực trên là The Hallmark cũng sắp phục vụ thị trường, với tổng diện tích sàn lên đến 68.000 m². Ngoài ra, loạt cao ốc, văn phòng cho thuê của các tập đoàn lớn tại quận 1, quận 3, TP.Thủ Đức cũng đang được xây dựng.

Giá thuê văn phòng sẽ giảm?

Sau thời tăng trưởng tốt khiến giá thuê "lập đỉnh" thì việc nguồn cung mới tỉ lệ nghịch với nhu cầu thuê sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến giá thuê văn phòng.

Theo chuyên gia của Knight Frank Việt Nam, thành phố sẽ chứng kiến tỉ lệ trống kỷ lục đến 29% trong phân khúc văn phòng hạng A vào cuối năm nay, hệ quả của việc gia tăng nguồn cung trong nửa cuối năm 2023.

Các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung hạng A gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023. Kéo theo đó là giá thuê văn phòng sẽ phải giảm. Khi tỉ lệ lấp đầy chạm mốc 75%, giá chào thuê một số toà nhà nói trên sẽ giảm đến 20%.

Knight Frank cũng dự báo giá chào thuê văn phòng hạng A sẽ giảm còn 53 USD/m²/tháng vào cuối năm 2023, 48,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2024, và 44,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2025. Tỉ lệ trống cũng sẽ tăng tương ứng lên 29%, 24%, và 32%, cho thấy biến động lớn trong thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố.

Văn phòng hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn, do phân khúc này sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất từ xu hướng thị trường ngày càng ưu ái khách thuê.

Giá thuê văn phòng hạng B hiện tại đang là 34,10 USD/m²/tháng, tỉ lệ trống 12,3% tương đương với quý trước và tăng 4,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo giá thuê phân khúc này sẽ giảm còn 28,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2023, 26,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2024, và 24,50 USD/m²/tháng vào cuối năm 2025. Tỉ lệ trống cũng sẽ tăng đến 14%, 17% và 20% tương ứng theo từng năm.

Ông Nguyễn Hồng Hải - Chủ tịch VNO đánh giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang đứng trước nguy cơ lao đao vì khủng hoảng thừa. Nguồn cung văn phòng dồi dào nhưng thị trường lại đang thiếu hụt nguồn khách. Các khách thuê có xu hướng trả mặt bằng, việc lựa chọn văn phòng tại vị trí khu vực trung tâm không còn là ưu tiên được đưa lên hàng đầu. 

Nhiều đơn vị chấp nhận chuyển về vùng ven để có giá thành thuê văn phòng rẻ hơn. Điều này khiến các chủ nhà phải ra sức giữ chân khách thuê bằng nhiều động thái như giảm giá, giảm mức tiền cọc, chế độ thanh toán linh hoạt...