Cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng: Đề xuất "rót tiền" ngân sách, hạ lãi vay 5% cho người mua nhà

Nguồn vốn để thúc đẩy mục tiêu tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Quan điểm của Chính phủ trong việc thực hiện gói 120.000 tỷ đồng là để chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp từ 1,5% - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bằng đồng Việt Nam bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) trên thị trường trong từng thời kỳ. Theo đó, lãi suất cho vay dành cho chủ đầu tư là 8,7%/năm và 8,2% dành cho người mua nhà. Lãi suất điều chỉnh 6 tháng một lần.

TS Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Tài chính Quốc gia cho rằng, thực tế mức lãi suất 8,7% dành cho chủ đầu tư, 8,2% dành cho người mua nhà là chưa hấp dẫn. Sau hơn 1 tháng triển khai trên toàn quốc hiện chỉ có 100 dự án được cấp phép đầu tư xây dựng. Tuy nhiên đến thời điểm này thì các ngân hàng chưa thể giải ngân. Nhiều địa phương chưa thể công bố công khai danh mục dự án được hưởng ưu đãi do đang tiếp tục rà soát. Trong số những dự án mà địa phương đã rà soát và gửi về Bộ Xây dựng thì có nhiều dự án chưa đáp ứng được các điều kiện, tiêu chí về tính pháp lý.

Theo ông Nghĩa, lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư nên áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường trừ đi 2%, còn đối với người mua nhà thì bằng lãi suất thị trường – (trừ) 5%; trong đó, phần 5% giảm trừ này do ngân sách tài trợ trực tiếp cho các ngân hàng thương mại.

Đồng quan điểm TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính, ngân hàng cho hay, để gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thực sự để hỗ trợ người dân phải có trần lãi suất.

"Trần lãi suất của gói này không quá 10%. Bởi nếu không có quy định, giả sử sau 5 năm sau lãi suất trên thị trường bật lên sẽ rất nguy hiểm cho cả người đi vay và người cho vay. Ngay cả người dân thu nhập thấp hiện nay lãi suất 8,2% cũng đã là quá cao", TS Hiếu nhấn mạnh.

Bày tỏ quan điểm ủng hộ việc dùng một gói hỗ trợ tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội cách đây 10 năm. Theo ông Hiếu cho biết, nếu như gói trước đây, Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại 3%, các ngân hàng thương mại cho vay ra với lãi suất 5%, thì hiện tại Ngân hàng Nhà nước có thể tái cấp vốn với lãi suất 4% và các ngân hàng cho vay ra với mức 7% - nằm trong khả năng trả nợ của người dân, đặc biệt là người dân nghèo.

Ngoài lãi suất, chuyên gia này cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cần xác định thời gian cho vay là bao lâu, ví dụ 10 năm, 20 năm hay 30 năm. Đây là cơ sở để khách hàng vay tính toán được khả năng trả nợ.

Đồng thời, quy định rõ ràng về đối tượng được vay. Người dân có thu nhập thấp tối thiểu phải là bao nhiêu? Những chỉ tiêu đối tượng được vay vốn, điều kiện vay ra sao nên được công bố cụ thể.

Về phía các ngân hàng, dùng chỉ tiêu nào, tỷ lệ nào đo lường khả năng trả nợ của người vay cũng cần cụ thể.

Các ngân hàng có thể quy định về tỷ số thanh toán nợ (số tiền trả cho ngân hàng gốc và lãi của khoản vay) trên thu nhập gộp hàng tháng của người vay (Debt to Income Ratio – DTI), từ đó xác định liệu bên vay có đủ điều kiện cho khoản vay hay không. Kinh nghiệm cho thấy, nếu thu nhập 100 đồng, thường tỷ lệ này là 50%; tỷ lệ đạt 60% - 70% là hơi cao; 80% là cao và 90% là quá cao. Nếu tỷ lệ này lên tới 100% thì nhiều khả năng vỡ nợ xảy ra trong tương lai rất gần, theo TS Hiếu.