Bộ TN-MT đề xuất không dùng "phương pháp thặng dư" để định giá đất, HoREA phản ứng, vì sao?

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có công văn gửi Bộ Tư pháp về việc đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; trong đó đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất.

Nguyên nhân gây vướng mắc, chậm trễ trong việc định giá đất thời gian qua

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các phương pháp định giá đất hiện nay gồm: So sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, hiện nay dự thảo Nghị định đã lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, đồng thời không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Lý giải việc không sử dụng "phương pháp thặng dư" để định giá đất, Bộ TN-MT cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định.

Theo đó, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: Giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai.

Hay như việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản, ngoài căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng…

Trong khi việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắc, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá), từ đó dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.

"Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua", đại diện Bộ TN-MT nhấn mạnh.

Ngoài ra, đại diện Bộ TN-MT cũng cho hay, theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW thì phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, việc dự thảo nghị định không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương.

Để khắc phục những hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo nghị định đã quy định phương pháp so sánh và khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất.

Việc quy định 3 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) đã bảo đảm bao quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai. Và thực tế, trong quá trình lấy ý kiến đối với dự thảo nghị định, gần như toàn bộ UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều nhất trí với quy định nêu trên.

HoREA vì sao lại "phản pháo" việc bỏ phương pháp thặng dư?

Theo ông Lê Hoàng Châu, vừa qua tất cả 20 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tham dự Hội nghị lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định 44 do Bộ TN-MT tổ chức tại TP.HCM ngày 11/7 đều tán thành quy định áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phải có mức giá "dưới 200 tỷ đồng" so với Bảng giá đất.

Chỉ riêng tỉnh Tiền Giang cho biết, nếu Dự thảo Nghị định 44 được thông qua thì trước mắt tỉnh vẫn lựa chọn áp dụng "phương pháp so sánh" do Bảng giá đất của địa phương hiện còn thấp.

Do vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, trường hợp vẫn quy định áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" (hệ số K) đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị "dưới 200 tỷ đồng" thì rất cần thiết phải giữ lại "phương pháp thặng dư" tại Điều 4 Dự thảo Nghị định 44.

Việc này rất cần thiết để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, do không được phép áp dụng "phương pháp hệ số K" cho các dự án này.

Đồng thời, việc cần thiết phải giữ lại "phương pháp thặng dư" còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển (dự án lấn biển), khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp…

Tuy nhiên, bất cập của "phương pháp thặng dư" là thực hiện trên cơ sở "ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản" và "ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản" và do quy định việc thu thập thông tin về giá đất của các dự án có đặc điểm tương tự còn nhiều bất cập, hạn chế dẫn đến kết quả định giá đất theo "phương pháp thặng dư" trong các năm qua chưa bảo đảm độ tin cậy, có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Thực tế, thời gian qua Bộ TN-MT dẫn chứng 1 trường hợp cùng một dự án, cùng áp dụng "phương pháp thặng dư", nhưng do 3 cơ quan khác nhau lần lượt thực hiện thì cho ra 3 kết quả định giá đất rất khác nhau (Cơ quan 1: 900 tỷ đồng; Cơ quan 2: 1.800 tỷ đồng; Cơ quan 3: hơn 3.000 tỷ đồng) cho thấy các kết quả chênh lệch rất lớn, độ chính xác không cao và cũng không thể khẳng định kết quả nào là chính xác.

Do vậy, để áp dụng "phương pháp thặng dư" trong định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải "công thức hóa, lượng hóa" hoạt động "ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản".

Đặc biệt, cần ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được "lượng hóa", chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.