Người đầu cơ bất động sản phải tìm tới những nơi "đất có thóc để chim ăn”

Nghiên cứu thị trường vĩ mô

Tại Hội thảo "Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng" diễn ra sáng 20/9 ở TP.HCM, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cho hay, năm 2022 nhiều người cho rằng những quy định nghiêm ngặt về chính sách tín dụng và những quy định chặt về trái phiếu doanh nghiệp đã bóp nghẹt thị trường bất động sản.

"Khi chúng ta nhận định không đúng thì sẽ dự đoán không đúng", ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, để phát triển một nền kinh tế và thị trường bất động sản bền vững, cần phải giám sát chặt chẽ ngân hàng, các quy trình làm dự án đúng pháp lý… Do đó, chuyên gia này cho rằng, Chính phủ đang làm tốt trong việc kiểm soát để thị trường bất động sản bền vững như giai đoạn 2018 - 2019.

Chuyên gia này cũng đánh giá, công ty bất động sản là ngành đầu tư tài chính chứ không phải là ngành xây dựng, nên đòi hỏi phải nắm trong tay kinh tế vĩ mô và xem đó là một tài liệu quan trọng để hiểu rõ về thị trường.

Thứ hai là quản lý vốn rủi ro, phải biết sắp xếp vốn để tự giải cứu chính mình.

"Chúng ta là một công ty trong ngành tài chính, đừng nghĩ mình phải mang sứ mệnh mở mang thị trường, cứ vay vốn phát triển rồi bị tắc lại kêu gọi Chính phủ cấp vốn. Tại sao không nghiên cứu thị trường vĩ mô để tự lường trước được những rủi ro", ông Hiển đặt vấn đề.

Với thị trường bất động sản phía Nam mà trung tâm là TP.HCM và bán kính xung quanh 100km, những người đầu cơ bất động sản hãy quên đi những nơi "đất lành chim đậu", mà phải tìm tới những nơi "đất có thóc để chim ăn".

Đất ở đâu "có thóc để ăn"?

Nhận định về vùng đất "có thóc" trong thời gian tới, ông Hiển cho rằng điều này phụ thuộc vào yếu tố thương mại dịch vụ. Đó là TP.HCM, Biên Hòa và một phần nào đó là Vũng Tàu.

Ngoài ra, các khu công nghiệp mọc ra ở những nơi có hạ tầng tốt, đường sá giao thông thông thoáng và đặc biệt là có cảng biển sẽ là những nơi thu hút "chim tới ăn".

Sắp tới, các khu vực hạ tầng phía Nam sau nhiều năm trì trệ sẽ bắt đầu có những bước tiến mới. Tới năm 2025, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3... hoàn thành sẽ tạo bước đột phá cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Vùng đất "có thóc" cho những khu công nghiệp có quỹ đất sạch, chuyển đổi nhanh như đất cao su. Bên cạnh đó, cảng Cái Mép - Thị Vải được kết nối hạ tầng đồng bộ cũng sẽ là tiền đề cho những vùng đất "nóng" trong thời gian tới. Những điều này hứa hẹn sẽ giúp những bất động sản khu vực này phát tăng trưởng một cách bền vững.

"Tôi tin rằng, những chính sách của Chính phủ đối với khu vực kinh tế phía Nam đã và đang thu hút các nhà đầu tư", ông Hiển chốt vấn đề.

Ở góc độ tài chính, chuyên gia tài chính TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định, hiện không có khủng hoảng kinh tế với Việt Nam. Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng, dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã rất nỗ lực nhưng chính sách hỗ trợ nền kinh tế vẫn chưa "đủ đô".

Chẳng hạn như vừa qua, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước cấm một số tổ chức tín dụng, ngân hàng không được phép cho vay những dự án chưa đủ pháp lý, cho vay đảo nợ,… Tuy nhiên sau đó Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 10, hoãn lại một số điều của Thông tư 06, cho phép cho vay đảo nợ, vay những dự án chưa đủ pháp lý, cho vay để đầu tư,... 

"Tôi ủng hộ quan điểm cần phải kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản, để dòng tiền đi đúng nơi, đúng chỗ. Tránh để dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản một cách ồ ạt như giai đoạn 2011 hay 2015", ông Hiếu nói và nhận định, việc rút thông tư 06 và ban hành Thông tư 10 cho thấy sự lúng túng trong vấn đề điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.

"Thị trường bất động sản hiện nay không giống 2011-2015 nhưng chúng ta phải kiểm soát để tránh đi vào vết xe đổ của những năm trước", ông Hiếu nói.