Chuyên gia đưa ra 6 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp khủng hoảng

Hoạt động kinh doanh bất động sản là 1 trong 21 ngành kinh tế có quy mô lớn nhất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy, hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản là 01 trong 21 ngành kinh tế “bậc 1” là nhóm có quy mô lớn nhất, có tính lan tỏa rất lớn trong 5 nhóm ngành kinh tế (từ bậc 1 - bậc 5) với tổng số 1.571 ngành kinh tế của cả nước. Trong đó, hoạt động của lĩnh vực bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân và nhà đầu tư nước ngoài thường trú, đồng thời phải bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp “người yếu thế” trong xã hội là người nghèo, người có thu nhập thấp đô thị, để đảm bảo “quyền có chỗ ở” của công dân được quy định trong Hiến pháp 2013.

Với nhận thức “nhà ở chủ yếu dùng để ở, không phải là sản phẩm để đầu cơ” nên thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi có sự điều tiết của Nhà nước hiệu quả, phù hợp quy luật thị trường, đi đôi với các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại tạo ra nhiều sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực.

"Thị trường bất động sản cũng rất cần phải có một số lượng sản phẩm hợp lý đáp ứng nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư, để không xảy ra tình trạng “lệch pha” cung - cầu, thiếu nguồn cung nhà ở hoặc “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp như có đến 70-80% sản phẩm nhà ở cao cấp và quá thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội,...", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ.

Chủ tịch HoREA cũng cho biết, trong 15 năm gần đây, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cung bậc “thăng - trầm” với các giai đoạn khủng hoảng “bong bóng”, “đóng băng” , “phục hồi, phát triển trở lại” rồi lại bị khủng hoảng đan xen với phục hồi, mặc dù nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản đã có sự phát triển rất mạnh mẽ trong 20 năm gần đây, nhưng cho đến nay vẫn chưa đạt mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là pháp lý

HoREA nhận thấy, có 6 nguyên nhân chủ quan dẫn đến thị trường bất động sản bị khủng hoảng và phát triển chưa an toàn, lành mạnh, bền vững. Thứ nhất, thị trường bất động sản vướng mắc pháp lý ở cả 3 cấp độ “luật”, “văn bản dưới luật” và “thực thi pháp luật” chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó, vướng quy định của một số Luật do một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất khiến thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại. Điều này dẫn đến một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã “tự nâng cấp” chuyển dự án nhà ở thương mại trung cấp hoặc thậm chí là dự án nhà ở bình dân trở thành dự án nhà ở cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận, khiến thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Cùng với đó, giá nhà thương mại cũng tăng liên tục vượt quá sức mua của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

"Thứ hai, bắt nguồn từ nền kinh tế “bùng nổ” tại một số thời điểm dẫn đến người dân và doanh nghiệp dễ kiếm tiền và lĩnh vực bất động sản được chọn là kênh đầu tư để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận, cất trữ tài sản, kể cả đầu cơ hoặc “rửa tiền”. Thứ ba, có thời điểm đã thực hiện “chính sách nới lỏng tiền tệ” và tình trạng một số tổ chức tín dụng đã cho vay “dưới chuẩn”, như năm 2007 tăng trưởng tín dụng rất cao lên đến 37% (có số liệu thống kê còn cao hơn). Trong đó, một phần lớn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, còn có tình trạng các ngân hàng thương mại lỏng lẻo trong việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích", ông Châu cho biết.

Thứ tư, HoREA nhận định do thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng “lệch pha” cung - cầu, chủ yếu phát triển nóng, dư thừa nhà ở ở phân khúc bất động sản cao cấp, nhưng lại rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội tác động tiêu cực đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững và làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Thứ năm, một số nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp (có tính đầu cơ) cầm trịch bằng nhiều thủ đoạn kích thích “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, nhất là giới “cò đất, đầu nậu” làm giá, tạo sóng, đẩy giá nhà, đất tăng cao so với giá trị thực để lướt sóng nhằm mục đích trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, nhưng một số địa phương chưa kịp thời phát hiện và chưa có các biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn hiệu quả, dẫn đến nhiều khách hàng “sập bẫy lừa”, bị thiệt hại, gây mất an ninh, trật tự, điển hình là vụ án Alibaba.

Thứ sáu, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền có lúc chưa thực hiện hiệu quả việc điều tiết thị trường bất động sản khi có dấu hiệu bất ổn, “bong bóng” hoặc “đóng băng” hoặc khi có dấu hiệu bị “đầu cơ”, nhất là chưa sử dụng thật hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch để điều tiết thị trường.