Bồi thường thu hồi đất: Người dân bất lợi khi "Nhà nước một giá, tư nhân một giá"?

Bồi thường thu hồi đất phải đảm bảo công khai, minh bạch

Phát biểu tại nghị trường Quốc hội, đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau) cho rằng cần quán triệt nguyên tắc nhất quán giá đất bồi thường thu hồi đất theo nguyên tắc chỉ bồi thường giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng từ đất do Nhà nước đầu tư.

"Bên cạnh thực hiện quy hoạch đối với dự án đất ở đất thương mại, đất khu đô thị và Nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng. Nhà nước định ra không gian gần như 1 sản phẩm quy hoạch để tiến hành đấu giá đất, đấu giá dự án. Tiền thu được dùng trả chi phí phục vụ thu hồi, chi phí nhà nước đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng (thực chất đây là đầu tư công dẫn dắt đầu tư tư), chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư, đầu tư phát triển hạ tầng phục vụ lợi ích chung. Đồng thời, không phân biệt dự án công, dự án tư, tránh tình trạng 2 giá bồi thường thu hồi đất, Nhà nước thì giá khác, tư nhân thì giá khác gây bất bình đẳng, dễ nảy sinh mâu thuẫn", ông Vân nhận định.

Đại biểu Lê Thanh Vân cũng đề nghị xác định phương pháp bồi thường, vấn đề lựa chọn phương án phù hợp với từng loại đất và có nguyên tắc trong Luật. Theo đó đất ở gắn với quyền tài sản, tài sản trên đất cần áp dụng phương pháp so sánh thị trường, thậm chí là phương pháp thặng dư. Đất sản xuất thì lấy phương pháp thu nhập kết với phương pháp khấu trừ…Nếu xác định được trong luật những nguyên tắc đó thì Chính phủ có cơ sở hướng dẫn thực hiện.

 Theo đại biểu Vương Thị Hương (Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang), nhiều cử tri quan tâm đến nội dung bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh- tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Dự thảo Luật đã quy định cụ thể các trường hợp thật cần thiết thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc phòng đảm bảo phù hợp với quy định của Hiến pháp. 

"Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất phải bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn, phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi", bà Hương cho biết.

Hoàn chỉnh phương án định giá đất để tránh tình trạng "1 khu vực, nhiều giá đất"

Đóng góp ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Yến (Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư thống nhất với các quy định của dự thảo luật. Đại biểu cũng đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ quy định về xác định phương pháp thặng dư trong định giá đất.

"Về phương pháp định giá đất tại Điều 159, tôi đề nghị ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất. Trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau", bà Yến nhận định.

Về giá đất cụ thể tại Điều 161, theo quy định tại khoản 3 Điều 161 và khoản 4 Điều 162 quy định về thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất, đại biểu Nguyễn Thị Yến cũng đề nghị ban soạn thảo cân nhắc làm rõ khi tham gia làm thành viên Hội đồng thẩm định giá đất.

"Các tổ chức tư vấn xác định giá đất trong trường hợp đồng thời do cơ quan tài nguyên môi trường thuê, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện tổ chức thuê, Hội đồng mời; trong ba vai trò này có khác nhau hay không? Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau. Do vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm quy định này", bà Yến kiến nghị.

Tranh luận về thu hồi đất nhà ở thương mại, đại biểu Nguyễn Quang Huân (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương) đồng tình với quan điểm cần phải kiểm soát địa tổ chênh lêch nhưng cần làm rõ nội dung cần kiểm soát là giá trị thặng dư siêu ngạch – được tạo ra sau khi có đầu tư của nhà đầu tư. Nếu kiểm soát chặt quá thì không khuyến khích và thu hút được nhà đầu tư, không phát triển được kinh tế xã hội. Nhưng nếu buông lỏng thì một số lợi ích siêu ngạch lại phục vụ lợi ích thiểu sổ.

"Kiểm soát tốt nhất là thực hiện đấu thầu. Để đấu thầu được thì Nhà nước phải thu hồi đất.  Đồng thời đền bù do Nhà nước thực hiện. Khi đó sẽ tiếp cận được giá thị trường. Người sử dụng đất khi được đền bù sẽ được tiệm cận giá thị trường trước khi đầu tư. Như vậy công bằng cho cả nhà đầu tư, người bị thu hồi đất và Nhà nước không bị thất thoát", ông Huân kiến nghị.