Nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp "khổ" vì thủ tục, vướng vì pháp lý

Thời gian qua, bất động sản khu công nghiệp được đánh giá là điểm sáng của thị trường khi có những chỉ số kinh doanh tốt và giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp, nhà đầu tư "đổ bộ" vào lĩnh vực này vẫn không ngừng gia tăng.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 10/2023, cả nước đã có 413 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, trong đó có 295 KCN đã đi vào hoạt động.

Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, tỉ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tại thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đến hết quý III/2023 tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 82%. Đồng thời, giá thuê vẫn tăng 7-12% so với cùng kỳ năm trước.

Đây là những chỉ số cho thấy, bất động sản khu công nghiệp vẫn là một trong số các phân khúc hoạt động tốt nhất trên thị trường.

Tại Diễn đàn Khu công nghiệp 2023 với chủ đề "Hướng tới tăng trưởng xanh" tổ chức tại TP.HCM vừa qua, bà Vương Thị Minh Hiếu - Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các Khu kinh tế - Bộ Kế hoạch và Đầu tư đánh giá các khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế (KKT) đã ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Đáng chú ý, xu hướng phát triển KCN tại các địa phương đã dần thay đổi. Theo đó, một số KCN đã phát triển theo hướng bền vững và thí điểm chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang KCN sinh thái, KCN thông minh. Các mô hình này gắn hoạt động sản xuất công nghiệp với bảo vệ môi trường, sử dụng hiệu quả tài nguyên thiên nhiên.

Các chuyên gia đánh giá việc phát triển KCN kiểu mới này đã góp phần hình thành nhiều khu đô thị trên cả nước, tăng khả năng phát triển giao thương, kết nối hạ tầng giao thông. Từ đó, thúc đẩy quá trình đô thị hóa theo hướng chuyển đổi vùng nông nghiệp lạc hậu thành khu đô thị - công nghiệp phát triển.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng phân khúc bất động sản KCN tiếp tục là điểm sáng của nền kinh tế trong năm 2024 với tỉ lệ lấp đầy và giá cho thuê tiếp tục duy trì ổn định, ở mức cao.

Tuy nhiên, việc phát triển khu công nghiệp của các nhà đầu tư gặp không ít khó khăn trong thời gian qua. Đặc biệt là trong vấn đề thủ tục hành chính, pháp lý và nguồn vốn. Đa số các doanh nghiệp phát triển KCN đều cho biết đang gặp nhiều khó khăn khi tiến hành đầu tư tại Việt Nam. Trong đó, các vướng mắc mấu chốt đến từ thủ tục hành chính và pháp lý.

Theo đó, hiện vẫn còn thiếu các cơ chế, chính sách khuyến khích các doanh nghiệp. Hoạt động của KCN liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau do đó sẽ chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp lý, các điều khoản. Yếu tố tiếp theo, thủ tục thành lập mới các KCN nói chung và KCN sinh thái nói riêng còn phức tạp và mất nhiều thời gian…

Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều khó khăn. Nhiều dự án gặp khó khăn để có "mặt bằng sạch" dẫn tới dự án bị đình trệ, đội chi phí. Hệ thống chính sách ưu đãi đầu tư KCN còn nhiều hạn chế. Việc định giá đất được triển khai khá chậm chạp trong thời gian gần đây do ảnh hưởng của một số vụ việc trên thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư, xây dựng biến động và vẫn đứng ở mức cao. Tiếp theo đó, nguồn vốn ngân sách nhà nước hỗ trợ phát triển hạ tầng KCN còn thấp so với nhu cầu. Khó khăn tiếp theo là sức cầu thị trường giảm, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến bất động sản KCN. Song song đó là các yếu tố thiếu đồng bộ, thiếu kết nối liên vùng, chi phí logistics còn cao cũng ảnh hưởng đến bất động sản KCN.