Căn hộ chung cư mini được cấp sổ hồng, liệu có phát sinh bất cập?

"Định danh" chung cư mini, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà

Theo Điều 57, Chương IV, Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê (thường được gọi là chung cư mini).

Theo đó, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này, xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó, việc đầu tư xây dựng chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Về phía địa phương, UBND tỉnh được phân cấp quy định về đường giao thông, đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Quản lý, vận hành chung cư mini phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Loại hình chung cư mini dù xuất hiện khá lâu trên thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở của không ít người dân có thu nhập tầm trung, loại hình nhà ở này hầu như không xuất hiện trong bất cứ văn bản pháp lý nào. Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua, quy định loại hình căn hộ chung cư mini sẽ được xét cấp sổ hồng. Đồng nghĩa với việc quá trình cấp phép xây dựng, vận hành, mua bán loại hình nhà ở này sẽ được quản lý chặt chẽ hơn. Quy định mới này được kỳ vọng sẽ giúp chất lượng và tính an toàn của loại hình nhà ở này tăng lên.

Một số chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ vận hành theo nhu cầu của người dân, nên chắc chắn sẽ không cấm được phát triển chung cư mini, chỉ có thể quản lý chặt chẽ hơn. Vì vậy, quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua rõ ràng đang đi đúng hướng, đáp ứng nhu cầu thực tế. Đồng thời, việc cấp sổ hồng sẽ giúp loại hình chung cư mini được quản lý chặt chẽ, với các quy chuẩn an toàn về pháp lý, mua bán, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự… cao hơn, từ đó đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Chưa có biện pháp giải quyết chung cư mini vi phạm?

Theo anh Đức Huy (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini mang lại quyền lợi cho người dân có thể mua nhà giá rẻ. Tuy nhiên, những quy định mới cũng làm nảy sinh nhiều lo ngại đối với các tòa chung cư mini xây dựng sai phạm, không đúng quy định chưa có hướng xử lý để người sở hữu nhà yên tâm.

"Hiện nay, nhiều tòa chung cư mini đang tồn tại sai phạm, nếu không đạt các tiêu chuẩn theo luật mới để được cấp sổ hồng sẽ phải xử lý ra sao. Điều này gây tâm lý bất an cho người đang sở hữu căn hộ chung cư mini ở những nơi sai quy định. Do đó, tôi mong các cơ quan chức năng sớm có biện pháp xử lý", anh Huy cho biết.

Hiện cả nước có khoảng 10 nghìn chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. HCM. Hầu hết các công trình này không được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ chủ yếu là do diện tích xây dựng nhỏ quá, không đạt diện tích tối thiểu theo quy định và các điều kiện chi tiết khác theo Luật Nhà ở hiện hành.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia bất động sản lo ngại việc có nhiều điều kiện khắt khe để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán đối với các chung cư mini thì chủ đầu tư sẽ càng mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, có thể khiến giá bán loại hình này không còn rẻ như trước. Ngoài ra, việc cấp phép xây dựng chung cư mini phải siết lại, không phải vị trí đất nào cũng có thể xây được chung cư mini để tránh việc phát triển tràn lan, phá vỡ quy hoạch.

Để tránh việc xây dựng chung cư mini tràn lan, tự phát, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chú trọng công tác quản lý và chỉ đạo thực hiện nghiêm công tác cấp phép xây dựng theo phân cấp tại địa phương, đặc biệt là công tác rà soát các yêu cầu về PCCC đối với chung cư mini, cơ sở cho thuê trọ có mật độ người ở cao.

Theo Bộ Xây dựng, thiết kế xây dựng chung cư mini phải đảm bảo yêu cầu PCCC theo quy chuẩn QCVN 06:2022/BXD. Khi xem xét cấp phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cần kiểm soát chặt về các điều kiện cấp phép xây dựng quy định tại điều 41 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và phải tập trung rà soát, xem xét các yêu cầu về PCCC theo quy định.

Bên cạnh đó, các địa phương cần tăng cường kiểm tra, giám sát bảo đảm quản lý trật tự xây dựng, tuân thủ theo giấy phép xây dựng được cấp. Đặc biệt, cần phát hiện và ngăn chặn kịp thời tình trạng xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đơn thuần nhưng sau khi xây xong lại bán hoặc cho thuê theo hình thức chung cư mini. Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố quán triệt, hướng dẫn chi tiết các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, quản lý trật tự xây dựng và các cơ quan chuyên môn về xây dựng theo các nội dung mà Bộ xây dựng hướng dẫn và các quy định pháp luật liên quan.