TP.HCM vắng căn hộ dưới 25 triệu/m2, HoREA lý giải vì sao chủ đầu tư khó "hợp tác" giảm giá nhà?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các tập đoàn, doanh nghiệp địa ốc với kiến nghị các doanh nghiệp địa ốc nên sớm cơ cấu lại phân khúc thị trường, giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập người dân để vừa gỡ khó cho thị trường bất động sản, vừa góp phần giải cứu... chính mình.

3 năm vắng bóng căn hộ dưới 25 triệu/m2

Thống kê của HoREA, từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc, mất cân đối sản phẩm nhà ở.

Cụ thể, nguồn cung nhà ở bị thiếu, nhất là căn hộ có giá vừa túi tiền. Điển hình như tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở tại các dự án năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, sang năm 2022 giảm còn 12.147 căn và đến hết 3 quý năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Cùng với đó, tình trạng lệch về phân khúc cao cấp và thiếu nhà ở bình dân đã cho thấy thị trường bị mất cân đối nghiêm trọng, chưa phát triển bền vững.

Theo đó, phân khúc nhà ở cao cấp của thành phố năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm 66,37%. Trong khi đó, nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm 29%, năm 2021 chiếm 28%, năm 2022 chiếm 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tới 33,63%.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm tỷ lệ 1%. Thì bước sang các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 đã không còn căn hộ nhà ở bình dân xuất hiện trên thị trường TP.HCM.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình kim tự tháp thị trường nhà ở hiện nay bị "lộn ngược đầu", mất cân đối, không bền vững.

Bởi lẽ phân khúc nhà ở bình dân bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này. Trong lúc phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm tỷ lệ lớn nhất đến 70-80% áp đảo thị trường nhà ở.

"Thực trạng này đã dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và ngốn một nguồn lực lớn của xã hội, mà xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả", ông Châu lo lắng.

Ngoài ra, trong 3 năm qua, số doanh nghiệp tại TP.HCM có sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường không nhiều. Cụ thể, năm 2021 có 20 doanh nghiệp, năm 2022 có 25 doanh nghiệp. Riêng 9 tháng đầu năm 2023 có 13 doanh nghiệp với 15.020 căn hộ đưa ra thị trường, trong đó có 9.969 căn hộ cao cấp (chiếm 66,37%), phần còn lại là 5.051 căn hộ trung cấp và không có căn hộ giá vừa túi tiền.

"Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm", ông Châu lý giải.

Vì sao chủ đầu tư khó "hợp tác" giảm giá nhà?

Thời gian gần đây, Thủ tướng Chính phủ liên tục kêu gọi các doanh nghiệp giảm giá nhà. Theo nhận xét của HoREA, trên thực tế ở dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp thì đã có một số doanh nghiệp chủ đầu tư đã thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm giá chưa đáng kể.

Cụ thể, chủ yếu là các chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để cố neo giữ giá. Bởi lẽ chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý đều tăng và thậm chí còn có cả "chi phí không tên".

Dẫn chứng, ông Châu cho hay, các chủ đầu tư đang chịu nhiều loại chi phí. Thứ nhất: Chi phí về đất của dự án, bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa) cho Nhà nước.

Chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng trên dưới 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần "chi phí thực còn lại" chưa được khấu trừ thì "bị coi là lợi nhuận" và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà.

Thứ hai, chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự và chi phí xây dựng có xu thế tăng như 1m² sàn xây dựng nhà chung cư lên đến 12-13 triệu đồng/m² so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m².

Thứ ba, chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành.

Thứ 4, chi phí quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 5% giá thành.

"Tất cả các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm, nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều. Tình trạng này vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân", ông Lê Hoàng Châu lý giải.

Cuối cùng, còn có cả chi phí không tên do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh chịu khi mua nhà.