Thị trường bất động sản đã "hết sạch" căn hộ bình dân dưới 2 tỷ đồng?

Thị trường bất động sản Hà Nội chỉ có 3% số lượng căn hộ dưới 2 tỷ đồng

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2023 của Savills, nguồn cung căn hộ mới ít nhất trong 10 năm. Trong đó, nguồn cung mới trong quý IV/2023 tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% so với năm 2022 với 2.876 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới.

Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Trong năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Hạng B chiếm 84% nguồn cung. Số lượng căn bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.

Giá căn hộ sơ cấp quý IV/2023 đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm. Giá sơ ấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện; khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Các căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Bên cạnh đó, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần và chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Trong năm 2024, 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.100 căn. Hạng B sẽ chiếm 79% thị phần; các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ cung cấp 87% thị phần. Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Trong đó, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026. Ngoài ra, việc cải thiện cơ sở hạ tầng, nhà ở giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp liên tục trên đà giảm kể từ 2017. Trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 7.600 căn hộ, ổn định theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý tại TP.HCM quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và 45% theo năm.

Thị trường bất động sản căn hộ vừa túi tiền mất cân đối nguồn cung - cầu

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, một số dự án chung cư tại thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2023 có mức độ tăng giá bình quân như: quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá từ 25 - 35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp giá khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2.

Một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao như: Golden Land (Thanh Xuân) tăng khoảng 3,5% (lên mức 38,7 triệu đồng/m2), HH2 Linh Đàm (Hoàng Mai) tăng khoảng 3,8% (lên mức 25,7 triệu đồng/m2), The Sparks (Hà Đông) tăng khoảng 3,7% (lên mức 28,3 triệu đồng/m2), Goldsilk Complex (Hà Đông) tăng khoảng 4,1% (lên mức 33,5 triệu đồng/m2), Hoàng Thành Pearl (Nam Từ Liêm) tăng khoảng 4,1% (lên mức 52,3 triệu đồng/m2).

Tại TPHCM, dự án The Estella (Quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (Quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (Quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (Quận 9) tăng khoảng 3,8%.

Tuy nhiên, trong quý IV/2023, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 27.590 giao dịch thành công, bằng khoảng 92,82% so với quý III/2023. Trong khi đó, số lượng nhà đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong quý với 47 dự án với quy mô khoảng hơn 14.500 căn.

Trong Quý IV/ 2023, theo số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tố chức nghiên cứu thị trườmg thì giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2) đù điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm.

Còn theo bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M nhận định nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM hiện nay đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường hơn 10 triệu dân. Trong đó, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ đã giảm nhẹ trong khoảng 5 năm qua, tuy nhiên vẫn cao hơn mức lãi suất gửi ngân hàng. Do đó, căn hộ tiếp tục được xem là một kênh đầu tư có lời.