Trước "giờ G" của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, HoREA kiến nghị Quốc hội xem xét một vấn đề quan trọng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho hay, qua nghiên cứu báo cáo số 2522/BC-UBKT15 ngày 8/1/2024 của Ủy ban Kinh tế Quốc hội về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), HoREA xin đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội quan tâm xem xét, cân nhắc để xây dựng hoàn thiện một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

"HoREA nhất trí với báo cáo số 710/BC-CP ngày 30/12/2023 của Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác tại điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai", ông Châu nhấn mạnh.

Đề nghị Quốc hội tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Theo ông Châu, mặt tích cực của điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại "chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân mua gom, thâu tóm đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng "địa tô chênh lệch".

Nhưng, điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có mặt hạn chế do có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới đây, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại.

Nguyên nhân là do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể phát triển quỹ đất, bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Hơn nữa, quy định này có thể chỉ làm lợi cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

"Điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở cũng chưa thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng", Chủ tịch HoREA nhận xét.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA nhận định, việc bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư được "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác" tại điểm b khoản 1 Điều 127 là rất cần thiết để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp "đất khác không phải là đất ở"

Bên cạnh đề nghị xem xét mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, HoREA cũng đề nghị Quốc hội bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở", gồm "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" hoặc "đất nông nghiệp" để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại theo các quy định của Luật Đất đai 2013.

Theo ông Châu, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định chuyển tiếp để xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tiễn, cụ thể là Điều 258 quy định "xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành" và Điều 259 "quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành".

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp tổ chức kinh tế đã nhận chuyển quyền sử dụng đất và đã "có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành" đối với các loại "đất khác không phải là đất ở" mà tổ chức kinh tế đã được phép nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013.

Chưa kể, đặc điểm của các khu "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" hoặc "đất nông nghiệp" mà tổ chức kinh tế đã được phép nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại là các khu đất này thường có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn.

Tuy nhiên, số lượng các dự án này cũng không nhiều, thường chỉ chiếm khoảng trên dưới 5% tổng số dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Do vậy, HoREA nhận thấy, việc bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại là rất cần thiết.

"Cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương thực hiện chặt chẽ công tác định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai", ông Châu đánh giá.