Thị trường bất động sản dự sẽ “khơi thông” đến mức nào khi Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua?

Luật Đất đai (sửa đổi) khơi thông pháp lý cho bất động sản

Luật Đất đai (sửa đổi) đã được tiếp thu, chỉnh lý các nội dung lớn như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất…

Đặc biệt, Luật Đất đai mới đã thống nhất các phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. So với phiên bản luật cũ, các phương pháp định giá đất không có nhiều thay đổi, tuy nhiên đã bổ sung quy định về các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện nay, việc giữ nguyên phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết, đây là phương pháp vẫn đang được sử dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới.

Nhiều chuyên gia đánh giá trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, ảm đạm, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ giúp thị trường tốt dần lên. Trong đó, Luật hứa hẹn sẽ giải quyết được nhiều vấn đề khó khăn của thị trường liên quan đến tính pháp lý về hình thức triển khai dự án bất động sản, giao đất, thu hồi đất, tiền sử dụng đất,...

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng, đây là tín hiệu tích cực với thị trường bất động sản. Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua tạo tiền đề tốt cho các luật khác đi vào hoạt động như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản...

“Luật Đất đai sửa đổi bao trùm một số luật khác nên khi luật này được thông qua các luật khác mới thực hiện được. Các luật khi đồng bộ, có hiệu lực, đi vào cuộc sống sẽ ổn định thị trường bất động sản bền vững. Mỗi chu kỳ bất động sản trước đây chỉ có vài năm nhưng khi pháp lý được cởi trói đồng bộ thì chu kỳ mới của thị trường sẽ kéo dài và ổn định hơn. Việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường cần thời gian ngấm luật", ông Toản cho biết.

Hết năm 2024 thị trường bất động sản mới phục hồi?

Về thị trường bất động sản năm 2023, Bộ Xây dựng đã chỉ ra các vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; vướng mắc về xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án. Khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự. Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng cuối năm...

Tuy nhiên, theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua sẽ là khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng. Điều này tạo những “cú hích” quan trọng từ chính sách đối với thị trường bất động sản 2024. Trong đó, Luật Đất đai cơ bản đã đồng bộ với những thay đổi liên quan đến Luật Nhà ở (sửa đổi) có 7 điểm mới lớn nhất và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 11 điểm mới.

Ông Nguyễn Văn Bình, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết năm 2024 thị trường bất động sản vẫn sẽ gặp phải nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, cũng sẽ có nhiều cơ hội cùng với nhiều điểm nghẽn được tháo gỡ. Trong đó, nguồn cung thị trường sẽ tăng dần và "tăng tốc" vào quý II/2024.

"Các Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và mới nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động trực tiếp tới quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những luật này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu… Thị trường vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các luật đi vào thực tiễn", ông Bình nhận định.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 đánh giá, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đã đảm bảo được hai tinh thần lớn, đó là hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, chủ đầu tư với người dân và tối đa hóa lợi ích cho nhà nước.

Trong đó, về đấu giá, đấu thầu, cơ quan nhà nước sẽ có thêm căn cứ để làm đúng, làm trúng còn nhà đầu tư, cũng sẽ rõ hơn về mặt trình tự, thủ tục để làm dự án. Điều này sẽ giúp nguồn cung về sản phẩm trên thị trường bất động sản được cải thiện từ cuối năm 2025 trở đi và sẽ sôi động từ giữa năm 2026.

"Hiện nay, tâm lý thị trường bất động sản đang tốt hơn cho thấy bắt đầu báo hiệu của một chu kỳ mới. Thị trường sẽ có tâm lý tốt lên trong năm 2024, giao dịch ấm cũng dần lên sẽ tạo bước đà đến giữa năm 2025 trở đi, khi luật, nghị định, thông tư có hiệu lực, nguồn cung được cải thiện, tín dụng thông suốt... thị trường bất động sản mới thực sự tốt trở lại", ông Quê nhận định.