Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp minh bạch thị trường nhưng khó kéo giảm giá nhà ở

Luật Đất đai (sửa đổi) giúp minh bạch thị trường

Vừa qua, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Đáng chú ý, Luật Đất đai mới đã thống nhất các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Điểm mới của Luật Đất đai 2024 về các phương pháp định giá đất là đã bổ sung quy định về các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. 

Các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có những tác động nhất định đến thị trường. Ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ giúp thị trường minh bạch, tạo sự thông thoáng pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo vị chuyên gia, các quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất.

Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ có nhiều cơ hội. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng các dự án luật như Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Đất đai sửa đổi… đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. 

Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn.

Giá bất động sản khó giảm dưới tác động Luật Đất đai (sửa đổi)

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com. vn khu vực miền Nam cho rằng giá đất sẽ tăng dưới tác động của Luật Đất đai (sửa đổi). Bởi lẽ, quy định mới thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Bên cạnh đó, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… 

Những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại, từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.

Vấn đề thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

Nếu như trước đây, việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất nào phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân. Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) này sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8-12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.

Trong khi đó, về góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có tác dụng giúp thị trường cụ thể hoá hơn, minh bạch, rõ ràng và chặt chẽ hơn. Các địa phương sẽ căn cứ vào đó để xử lí thủ tục nhanh gọn, rõ ràng hơn. Tuy nhiên, vấn đề có luật để giảm giá bất động sản thì rất khó có thể tác động. 

Lý do là vì một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây là đền bù đất đai theo giá thị trường. Điều này sẽ đem lại lợi ích cho người dân – những người có đất được đền bù. Đồng thời, Nhà nước cũng có lợi bởi vì nhà nước thu thuế được trên giá thị trường.

Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ bất lợi vì chi phí đầu tư tăng cao. Tuy nhiên, đối tượng bất lợi sau cùng sẽ là người tiêu dùng, những người mua nhà. Bởi vì chi phí tạo lập cao lên buộc doanh nghiệp bất động sản phải bán nhà với giá cao hơn để bảo đảm lợi nhuận.