Chuyên gia "hé lộ" 2 phân khúc bất động sản "bứt phá" năm 2024

Nhu cầu với bất động sản căn hộ dịch vụ tăng 

Theo Savills Việt Nam, phân khúc bất động sản căn hộ dịch vụ đang có sự phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19 và hứa hẹn tăng trưởng tối trong năm 2024. Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc căn hộ dịch vụ đang dần hồi phục trở lại sau sự đi xuống trong giai đoạn những năm qua.

"Trong năm 2023, nguồn cung loại hình bất động sản căn hộ dịch vụ tăng lên 8.200 căn nhờ sự tăng trưởng của Hạng B và C. Trong đó, 27 dự án mới cung cấp 840 căn; chủ yếu là loại hình studio (chiếm 85%) và căn hộ một phòng ngủ từ các dự án Hạng C", ông Neil MacGregor cho biết.

Tuy nhiên, nguồn cung tương lai gần vẫn hạn chế khi phải đến năm 2025, dự kiến chỉ có 600 căn đến từ 9 dự án. Trong đó, 5 dự án với 260 căn dự kiến sẽ mở lại vào năm 2024 sau khi đã cải tạo. Giai đoạn 2019-2023, công suất giảm 1 điểm phần trăm và giá thuê giảm 3% mỗi năm. Khách thuê mục tiêu của phân khúc này là các chuyên gia nước ngoài và khách công tác, nên tình hình hoạt động đã bị ảnh hưởng trong thời kỳ đại dịch.

Năm 2023, công suất đạt 82% tăng 6% theo năm và giá thuê ở mức 516.000 đồng/m2/tháng tăng 3% theo năm. Tuy nhiên, so với năm 2019, công suất thấp hơn 2% và giá thuê thấp hơn 11%. Trong quý IV/2023, công suất đạt 81% ổn định theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Giá thuê ở mức 510.000 đồng/m2/tháng, giảm 2% theo quý và 1% theo năm do giá thuê của các dự án Hạng C mới gia nhập thấp hơn mức trung bình của thị trường.

Giá thuê của tất cả các hạng đều tăng theo năm nhờ nhu cầu được phục hồi tốt. Giá thuê của Hạng C có mức tăng cao nhất theo năm với 8%, tiếp theo là Hạng B ở mức 5% và Hạng A ở mức 3%. Trong đó, chuyên gia nước ngoài quay trở lại và tăng trưởng FDI sẽ thúc đẩy sự phát triển căn hộ dịch vụ.

Đặc biệt, TP. HCM luôn trong top các tỉnh, thành thu hút FDI cao. Năm 2023, tổng vốn FDI ở TP. HCM đạt 5,9 tỷ USD tăng 49% theo năm và đứng đầu cả nước. Vốn đăng ký mới đạt 598 triệu USD từ 1.202 dự án. Các nước châu Á, như Singapore và Nhật Bản tiếp tục dẫn đầu. Singapore chiếm 36% tổng vốn FDI, tiếp theo là Nhật Bản chiếm 22% và Canada chiếm 9%.

Theo chuyên gia của Savills Việt Nam, đối với Hà Nội, cơ sở hạ tầng tiếp tục phát triển sẽ giúp cho các căn hộ dịch vụ được hưởng lợi do nhiều khách thuê thường sống ở trung tâm và di chuyển đến các vùng công nghiệp xung quanh để làm việc. 

Thị trường khách sạn hưởng lợi từ du lịch hồi phục

Cũng theo Savills, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam đang diễn ra không đồng đều. Công suất và giá phòng bình quân của các khách sạn tại TP.HCM đang dần khôi phục về mức trước đại dịch. Trong khi đó, các thị trường nghỉ dưỡng như Nha Trang - Cam Ranh, Đà Nẵng và Phú Quốc vẫn đang gặp nhiều thách thức trong việc cải thiện công suất phòng.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, sự tăng trưởng của ngành du lịch, đặc biệt là nguồn cầu quốc tế trước đại dịch đã thúc đẩy hoạt động phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và khách sạn nói riêng.

"Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng quan sát thấy tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng tại một vài dự án", ông Mauro Gasparotti chia sẻ.

Việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách, đặc biệt khi giờ đây ngoài các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam đã có thể du lịch nước ngoài thuận tiện, dễ dàng hơn.

Một trong những tỉnh, thành có sự hồi phục tốt nhất đối với phân khúc khách sạn đó là TP. HCM. Trong năm 2023, doanh thu dịch vụ lưu trú tại TP. HCM tăng 60% theo năm, đạt mức 12 nghìn tỷ đồng. Số liệu này tăng 6% so với năm 2019 dù công suất phòng có phần kém hơn, thể hiện sự thay đổi trong tỷ trọng phòng được thuê theo hạng. Khách sạn 5 sao chiếm 45% số phòng được thuê, tăng 5% so với năm 2019, trong khi 3 sao giảm 5%, chiếm 27% thị phần.

Trong quý IV/2023, nguồn cung khách sạn tăng 2% theo quý khi có thêm 5 dự án đạt xếp hạng ba sao. Tổng nguồn cung tại TP. HCM đạt 15.991 phòng từ 114 khách sạn, tăng 3% theo năm, tương đương nguồn cung năm 2019. Hai khách sạn 4 sao quốc tế gia nhập vào năm 2023, gồm Ramada Encore Sài Gòn By Wyndham (70 phòng) và Sotetsu Grand Fresa Sài Gòn (125 phòng).

Đến năm 2026, có bốn khách sạn với 800 phòng xác nhận sẽ khai trương, trong khi nhiều dự án đang trong quá trình lập kế hoạch và chưa có thời gian mở cửa cụ thể. Khách sạn 5 sao Hilton Sài Gòn sẽ khai trương vào quý I/2024.