Hà Nội: Chung cư mở bán mới dưới 30 triệu đồng/m2 "mất hút" suốt 2 năm

Giá chung cư ở Hà Nội quý II/2024 trung bình đạt 65 triệu đồng/m2

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, giá chung cư ở Hà Nội mở bán mới trong quý II/2024 đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý I/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023. Giá bán tăng cao do nguồn cung căn hộ mới chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nguồn cung mở bán căn hộ mới tại Hà Nội trong quý II/2024 đạt 8.400 căn, tăng 97% so với quý I/2024 và gần tương đương với tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới toàn Hà Nội trong cả năm 2023 (8.600 căn).

Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) chiếm tới 61% nguồn cung mở bán mới. Phân khúc hạng sang (80 - 230 triệu đồng/m2) cũng tăng trưởng mạnh mẽ, chiếm 36% toàn thị trường và chủ yếu tập trung tại phía Tây Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) chỉ đạt 2,3%.

Đáng chú ý, theo OneHousing, thị trường bất động sản Hà Nội không có căn hộ phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) nào được mở bán trong quý II/2024. Hiện tượng này đã xuất hiện từ quý III/2022 và kéo dài đến nay.

Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ trong quý II/2024 cũng tăng mạnh gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm trước (đạt 8.300 căn) và tăng 43% so với quý II/2022. Trong đó, 2 đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm hơn 90% thị phần toàn thị trường Hà Nội.

Trong quý II/2024, giao dịch thứ cấp đạt 23.000 căn, tăng mạnh 40% so với quý I/2024. Lượng giao dịch thổ cư chiếm trọng số lớn, với 57% tổng giao dịch, đạt 13.000 căn tăng 50% so với quý I/2024 (tập trung nhiều ở các quận Hà Đông, Long Biên, Hoàng Mai, Gia Lâm, Đống Đa). Còn tính trong 6 tháng đầu năm 2024, lượng giao dịch thổ cư ở TP.Hà Nội đạt 22.000 căn.

Nửa đầu năm 2024, tổng giao dịch thứ cấp cao tầng đạt 15.900 căn. Trong đó, huyện Gia Lâm chiếm thị phần cao nhất 19%, theo sau là quận Nam Từ Liêm và Hà Đông. Giá giao dịch trung bình toàn thị trường Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2.

OneHousing dự báo, nguồn cung năm 2024 tại Hà Nội sẽ đạt 22.000 căn, cao hơn giai đoạn 2022 - 2023. Trong 2025 - 2026, thị trường sẽ có thêm các nguồn cung từ các dự án mới tại Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Cổ Loa.

Nhiều nguyên nhân khiến giá chung cư ở Hà Nội vẫn neo cao

Theo các chuyên gia, những vấn đề pháp lý gây ra sự khan hiếm nguồn cung, dẫn đến tăng giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, để giảm giá căn hộ chung cư không chỉ là việc loại bỏ các rào cản pháp lý, mà còn cần tìm ra các giải pháp khác nhằm tăng nguồn cung.

Một số nguyên nhân chính được các chuyên gia bất động sản chỉ ra làm tăng giá bán chung cư ở Hà Nội. Thứ nhất, đất ở các khu vực trung tâm của Hà Nội ngày càng khan hiếm và đắt đỏ khiến giá bán các dự án chung cư tại khu vực này tăng giá mạnh.

Thứ hai, Hà Nội là trung tâm kinh tế, thu hút nguồn nhân lực từ các tỉnh lân cận khiến nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặc biệt là trong phân khúc bình dân, tạo điều kiện cho thị trường đẩy giá.

Thứ ba, việc thiếu nguồn cung mới là vấn đề nghiêm trọng. Trong đó, Hà Nội liên tục thiếu nguồn cung nhà ở bình dân trong khi quá nhiều dự án cao cấp và hạng sang mở bán khiến giá trung bình tăng cao. Điều này khiến cho việc mua nhà ở bình dân trở nên khó khăn hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay giá chung cư ở Hà Nội rất khó giảm bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm, nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận.

"Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương nhân công liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời. Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá", ông Đính nhận định.

Ông Đính đưa ra giải pháp dịch chuyển mạnh hơn các dự án bất động sản nhà ở từ các khu vực nội đô sang vùng ven, đây là xu hướng trong những năm gần đây. Từ đó, mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm, những nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất giúp dự án có giá bán tốt hơn cho người mua.