Bảng giá đất và giấc mơ an cư (bài 1): Người dân TP.HCM được gì từ giá đất mới?

Bảng giá đất theo cơ chế thị trường

Nói về quá trình và cách thức xây dựng bảng giá đất điều chỉnh này, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, các sở, ngành và UBND 21 quận - huyện, TP.Thủ Đức phối hợp thực hiện thu thập thông tin, dữ liệu. 

Dữ liệu thu thập từ các nguồn như thông tin giao dịch phổ biến trên thị trường từ Văn phòng Đăng ký đất đai TP, Cục Thuế TP, Trung tâm Đấu giá tài sản TP.HCM và các tổ chức hành nghề công chứng để thống kê, rà soát cung cấp về cho Sở Tài nguyên và Môi trường.

Một nguồn cung cấp dữ liệu để xây dựng bảng giá đất khác là các quyết định do UBND TP, UBND các quận-huyện, TP.Thủ Đức phê duyệt giá đất. Cụ thể là thông tin giao dịch tại các quyết định do UBND TP, UBND các quận - huyện, TP.Thủ Đức đã phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Một cơ sở dữ liệu khác cũng được sử dụng để xây dựng bảng giá đất là thông tin giao dịch phổ biến do UBND các quận - huyện, TP.Thủ Đức đã đề xuất cho các Sở, ngành tham mưu UBND TP ban hành Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/3 /2024 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TP.

Sau đó, dựa trên các cơ sở dữ liệu thu thập được, đơn vị tư vấn giá đất thực hiện tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 14 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP để đảm bảo có đơn vị tư vấn tham giao trong quá trình điều chỉnh bảng giá đất.

Nói một cách ngắn gọn, dự thảo bảng giá đất mới điều chỉnh áp dụng từ 1/8/2024 trên địa bàn TP.HCM thực chất là bảng giá đất theo cơ chế thị trường đã và đang áp dụng thực tế trên địa bàn TP.HCM, không phải là điều gì quá mới mẻ. 

Tuy nhiên, bảng giá đất này không hoàn toàn là giá thị trường mà có điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Chẳng hạn, cách đây 2 năm, đường Đồng Khởi (quận 1) có một vụ giao dịch, giá được UBND TP phê duyệt là 910 triệu đồng/m² nhưng giá trong bảng giá đất điều chỉnh là 810 triệu đồng/m², bằng khoảng 85% so với giá thực tế đã được phê duyệt.

"Bán nhà" cho Nhà nước dễ hơn bán tự do

Chị Nguyễn Thị Ngọc Hiền, ngụ tại hẻm 45 Hồ Văn Tư, phường Trường Thọ, TP.Thủ Đức (quận Thủ Đức cũ), TP.HCM cho biết, gần như toàn bộ khu vực đường Hồ Văn Tư, quanh chợ Thủ Đức đều nằm trong quy hoạch mở đường Hồ Văn Tư. Quy hoạch này đã có từ gần 20 năm trước đang trong diện chờ giải toả thực hiện dự án. 

Bảng giá đất hiện hành đường Hồ Văn Tư là 7,4 triệu đồng/m² . Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh là 76 triệu đồng/m². Giá đất đường Hồ Văn Tư được quy định là 7,4 triệu đồng/m², hệ số K (khu vực 2 là 2,6, giá bồi thường là 19,24 triệu đồng/m², chỉ bằng 1/8 so với giá thị trường.

Theo chị Nguyễn Thị Ngọc Hiền, nếu áp giá quy định trong bảng giá đất điều chỉnh là 76 triệu đồng/m² vào bồi thường chắc chắn người dân sẽ khó chấp nhận vì nó chỉ tương đương 50 - 60% so với giá thị trường hiện nay. Nếu Nhà nước áp dụng thêm hệ số K là 2.6 dành cho Khu vực 2 sẽ dễ thuyết phục được người dân hơn. Giá bồi thường giải toả sẽ tương đối ngang bằng với giá thị trường. Lúc đó, "bán nhà" cho Nhà nước (tức bồi thường, giải toả) sẽ dễ hơn bán trên thị trường tự do.

Bán nhà trên thị trường tự do có rất nhiều yếu tố quyết định giá nhà như hướng nhà, có bị khiếm khuyết phong thủy như cột điện, hố ga chắn trước nhà, ngã 3 đường, ngập nước, kẹt xe… nhưng Nhà nước giải toả thì không tính đến các yếu tố kể trên.

"Hiện nay, người dân bị giải toả, thu hồi đất và cơ quan Nhà nước phải đứng trước một bài toán quá phức tạp, tính tiền bồi thường, hỗ trợ theo giá Nhà nước. Giá nhà, đất tái định cư cũng được xác định theo giá Nhà nước, điều đó hình thành cơ chế 2 giá, rất rườm rà, người dân không phải ai cũng đủ trình độ để có thể nắm bắt", chị Hiền bày tỏ.

Nín thở chờ thuế suất

Ông Nguyễn Phú Cường, chủ một doanh nghiệp BĐS, khi được hỏi có suy nghĩ gì về bảng giá đất mới điều chỉnh, cho biết: "Giá nhà, đất vốn cao hay thấp là do thị trường quyết định. Đây là lần đầu tiên TP.HCM ban hành một bảng giá đất bằng 60 - 80 % giá thị trường. Tôi đánh giá đây là nỗ lực của Nhà nước trong việc tiến đến xoá bỏ cơ chế 2 giá. Một bảng giá đất tiệm cận giá thị trường giống như một sự công nhận của Nhà nước đối với giá thị trường của BĐS… Trước đây, các bảng giá đất tồn tại chủ yếu làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, đóng thuế, tính thuế trước bạ… không có nhiều ý nghĩa đối với thị trường BĐS".

Theo ông Cường, khi có bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, chắc chắn các loại thuế, phí căn cứ vào bảng giá đất đó sẽ tăng cao. Điều này cũng hợp lẽ, Nhà nước đền bù giá cao, ngược lại các loại thuế, phí, tiền sử dụng đất cũng cao tương ứng kiểu nước lên thì thuyền cũng lên. Trên các phương tiện truyền thông, có lo ngại về việc tiền sử dụng đất sẽ tăng cao khi áp bảng giá đất mới. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa thấy các quy định cụ thể.

Là doanh nghiệp BĐS, ông Cường khá quan tâm đến bảng giá đất điều chỉnh lần này. Thuế suất, mức thu tiền sử dụng đất… là bao nhiêu đang là vấn đề cộng đồng doanh nghiệp, người dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất quan tâm nhất hiện nay. 

"Tôi nghĩ, sắp tới TP.HCM có một bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, nếu thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ở mức bằng 20 - 30% bảng giá đất là hợp lý", ông Nguyễn Phú Cường bày tỏ hy vọng.

(còn nữa)