Người dân lo chi phí làm sổ đỏ sẽ tăng đột biến với bảng giá đất mới

Tăng tiền sử dụng đất với bảng giá đất mới

Vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có dự thảo bảng giá đất để lấy ý kiến nhiều sở, ngành và các địa phương. 

Theo nội dung dự thảo, giá đất mới hầu hết các khu vực tại TP.HCM đều tăng gấp nhiều lần. Giá đất ở đô thị tại các tuyến đường thuộc trung tâm dự kiến điều chỉnh tăng lên tới 300-800 triệu đồng/m2, tăng trung bình từ 5-10 lần. Một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15-51 lần so với hiện tại.

Với dự thảo này, nhiều người dân có đất thuộc diện đang chờ tách thửa, chờ lên thổ cư hoặc cấp sổ đỏ bày tỏ sự lo lắng chi phí sẽ tăng đột biến. Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có nhiều văn bản đề nghị thành phố chưa nên ban hành bảng giá đất vì người dân sẽ bị ảnh hưởng về nghĩa vụ tài chính.

Đặc biệt là các trường hợp người dân phải nộp tiền sử dụng đất khi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất giấy chứng nhận); hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở; hoặc xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở.

HoREA dẫn ra trường hợp ông A làm hồ sơ xin cấp "Giấy chứng nhận" cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 trong bảng giá đất hiện hành.

Ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng tính theo công thức sau đây: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 660 triệu đồng.

Nếu tính tiền sử dụng đất theo Dự thảo bảng giá đất dự kiến, quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần) thì ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỷ đồng.

Do vậy, nếu thực hiện theo Dự thảo bảng giá đất thì số tiền sử dụng đất mà người này phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

HoREA dẫn thêm trường hợp thứ 2 là bà B đã có quyền dụng đất thửa đất 200m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh.

Do trước đây không đủ khả năng tài chính nên bà B chỉ xin cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích 100m2 đất ở đã xây dựng nhà, còn lại phần diện tích 100m2 sân xi măng được xác định là đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày trong giấy chứng nhận. Nay, bà B có nhu cầu làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 100m2 sân xi măng thành đất ở.

Tương tự như trường hợp ông A, nếu được tính tiền sử dụng đất theo quy định hiện nay thì bà B chỉ phải nộp thêm tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng. Nhưng nếu phải tính tiền sử dụng đất theo Dự thảo bảng giá đất thì bà B sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Bảng giá đất mới sẽ khiến người dân cảm thấy đột ngột

Ngoài ra, không chỉ các trưòng hợp trên mà ngay cả người dân làm thủ tục tách thửa cũng bị ảnh hưởng. Đơn cử, HoREA đưa ra ví dụ ông C làm hồ sơ xin tách thửa 1.000m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở, đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 5 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200 m2 để chia cho các con.

Phần diện tích 1.000m2 đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, nếu phải tính tiền sử dụng đất theo Dự thảo bảng giá đất đối với trường hợp đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 thì ông C sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 61,8 tỷ đồng. Nếu chỉ tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất quy định hiện hành thì ông C chỉ phải nộp tiền sử dụng đất 6,6 tỷ đồng.

Số tiền sử dụng đất mà Ông C phải nộp theo Dự thảo bảng giá đất là 61,8 tỷ đồng sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng nếu chỉ nộp theo bảng giá đất quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Như vậy, nếu áp dụng Dự thảo bảng giá đất thì người dân thuộc các trường hợp đang chờ tách thửa, chờ lên thổ cư hoặc chờ cấp sổ đỏ phải đóng tiền sử dụng đất tăng lên rất nhiều lần, thậm chí gần 10 lần so với việc áp dụng bảng giá đất hiện tại.

Hiệp hội cho biết dân đặc biệt quan tâm, thậm chí "khá sốc" với các mức giá đất mới trong Dự thảo bảng giá đất, nhất là những người có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận. TP.HCM hiện có hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn thành phố. Do vậy, Hiệp hội nhận thấy tại thời điểm hiện nay, chưa thật cần thiết ban hành bảng giá đất mới.

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, việc đề xuất bảng giá đất mới tiệm cận với thị trường vô tình làm biến động về giá đất rất lớn, gây "đột ngột" cho người dân. Đặc biệt là những người dân đang chờ lên thổ cư, tách thửa hoặc chờ cấp sổ. Người dân cần hiểu rõ họ sẽ bị tác động như thế nào, đóng thuế ra sao với bảng giá đất mới.