Trái phiếu bất động sản còn khó khăn?

Khi được đặt vấn đề về câu chuyện áp lực đáo hạn đối với trái phiếu bất động sản, có cách gì giải tỏa áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản? TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết: "Câu chuyện đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có thể nói đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất (tháng 6 - 8/2023) từ sau khi có Nghị định 08 cho phép đàm phán giãn, hoãn nợ.

"Năm nay thị trường trái phiếu có 213.000 tỷ đáo hạn, riêng bất động sản chiếm 37%, khoảng 70.000 tỷ đồng", TS. Cấn Văn Lực đưa ra thống kê.

Theo TS. Cấn Văn Lực, về cơ bản, 60% doanh nghiệp bất động sản đã gia hạn được 2 năm (điểm rơi tháng 6/2025), doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu theo điều kiện phát hành và bắt đầu phát hành trở lại giảm áp lực vốn. Ngoài ra, thị trường bất động sản ấm lên, doanh nghiệp sẵn sàng bán tài sản để trích ra một phần trả nợ.

Do vậy, hiện tượng vỡ nợ ít khả năng xảy ra vì khó khăn nhất đã qua, có nhiều giải pháp đồng bộ để giải quyết. Thực tế thì doanh nghiệp bất động sản không cần chiết khấu sản phẩm 40 - 50% như thời gian trước, chiết khấu khoảng 10% đã bán được rồi.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh: "Ở Việt Nam, doanh nghiệp bình thường phá sản đã khó thì doanh nghiệp có nợ trái phiếu phá sản càng khó vì đống nợ trái phiếu còn đó, câu chuyện giải quyết ra sao. Tuy nhiên, Nghị định 08 đã hết hiệu lực thì thực hiện Nghị định 65 có cho phép đàm phán, giãn, hoãn nợ không? Đây là điều cơ quan quản lý cần làm rõ".

Về góc độ cơ quan quản lý, bà Trần Kim Dung, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý chào bán chứng khoán, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cho rằng: "Thời điểm khi Nghị định 65 được ban hành, thị trường trái phiếu đang bị thắt chặt".

"Do vậy Chính phủ ban hành Nghị định 08 để tháo gỡ một số khó khăn cho doanh nghiệp như đàm phán, gia hạn nợ cho trái chủ, hoãn các điều kiện nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm", bá Dung nói.

Đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, bà Dung cho hay: "Hiện, Nghị định 08 đã hết hiệu lực chính vì thế thời điểm Chính phủ nới lỏng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang tạm thời bị gác lại, còn việc sửa đổi Nghị định 65 có cởi mở tiếp tục cho việc đàm phán hay không thì còn phải chờ ý kiến của Bộ Tài chính".

Trong khi đó, ông Phạm Văn Hiếu, Phó trưởng phòng thị trường tài chính, Vụ Tài chính ngân hàng, Bộ Tài chính chia sẻ: Nghị định 08 có 2 điều sửa và 1 điều ngưng. Điều ngưng là quy định về xác định nhà đầu tư chuyên nghiệp, thời gian phân phối trái phiếu và xếp hạng tín nhiệm, thời gian ngưng đến 31/12/2023.

Bộ Tài chính đã có báo cáo đến Chính phủ về tình hình thực hiện. Hiện nay, theo quan điểm Chính phủ, một số điều ngưng, hết hiệu lực tại Nghị định 08 sẽ bắt đầu thực hiện theo Nghị định 65 từ 1/1/2024.

Theo ông Hiếu vẫn còn 2 điều sửa đổi tại Nghị định 08 sẽ tiếp tục thực hiện theo tin thần của Nghị định. Về nghiên cứu sửa đổi Nghị định 65, Bộ Tài chính đang rà soát, sửa đổi một số điều Luật Chứng khoán. Sau đó, bám sát Luật Chứng khoán để có sửa đổi Nghị định 65.

Về phía doanh nghiệp, khi được hỏi: Từ 1/8 có nhiều đạo luật quan trọng có hiệu lực, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Các luật này tác động thế nào tới thị trường bất động sản, nếu tác động tích cực thì chắc chắn những vấn đề trăn trở hội thảo đặt ra từ sáng đến giờ phần nào được tháo gỡ?

Ông Nguyễn Trần Tùng, Tổn giám đốc Taseco Land đánh giá việc Chính phủ đã ban hành các Luật liên quan thị trường bất động sản một cách đồng bộ, cùng với đó là loạt Nghị định hướng dẫn là điều tích cực cho đầu tư bất động sản.

"Thêm nữa, có sự đẩy nhanh việc áp dụng luật mới trước thời hạn. Thực tế, trước đây quá trình triển khai có những tồn tại chưa đồng bộ của các luật có liên quan", ông Tùng nói.

Theo ông Tùng, hiện nay, các vấn đề cơ bản được giải quyết. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc áp dụng quy định trong một khoảng thời gian ngắn. Chúng tôi sẽ tập trung vận dụng, thích ứng điều kiện mới với các luật ban hành.

Một số dự án trước đây không triển khai được do vướng mắc về luật, thị trường, hoặc do triển khai kéo dài. Thời gian tới, sẽ có nhiều chuyển biến tích cực dù không quá nhanh. Rất mong tiếp tục nhận được sự ủng hộ của cơ quan quản lý Nhà nước và các tổ chức tín dụng.