Cần thiết có một bộ công cụ chống đầu cơ nhà đất (bài cuối): Đánh thuế lũy tiến rất dễ bị phản tác dụng

Sao đến giờ vẫn chưa có giải pháp chống đầu cơ nhà đất?

Khi được hỏi, với hiện trạng hiện nay của thị trường bất động sản (BĐS_ Việt Nam, liệu có cần một bộ công cụ để chống đầu cơ hay chưa, chuyên gia Nguyễn Hoàng cho rằng: "Lẽ ra đã phải có những chính sách đồng bộ chống đầu cơ từ lâu, bởi thị trường BĐS Việt Nam bị chi phối, dẫn dắt của các nhà đầu tư, mua để đó, chờ giá lên rồi bán lại kiếm lời".

Thực tế, từ Bắc chí Nam, từ dải bờ biển miền Trung đến đảo Phú Quốc có vô vàn những dự án BĐS xây dựng lên rồi bỏ hoang. Đồng Nai, Bình Dương có những khu đô thị mọc lên mà không có người ở kéo dài hàng chục năm… Nguồn lực kinh tế của quốc gia bị chôn vùi trong các "nghĩa địa" BĐS, trong khi đó, tại các đô thị lớn, người làm công ăn lương (tạm gọi là người có thu nhập khiêm nhường) gần như vô phương tiếp cận nhà ở.

Chuyên gia Cao Thị Thanh Hương – Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định, thuế BĐS là công công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu BĐS ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế/phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Cũng theo chuyên gia Cao Thị Thanh Hương, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà giá hợp lý. Phân khúc nhà giá hợp lý đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn khỏi thị trường.

"Giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình (khoảng 20 triệu đồng/tháng) sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài" – Chuyên gia Cao Thị Thanh Hương chia sẻ.

Cũng theo chuyên gia Cao Thị Thanh Hương, người dân đang ngày càng mong muốn thấy rõ một sự can thiệp mạnh mẽ hơn từ Nhà nước. Đây là vấn đề cấp thiết. TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2025 phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội )NOXH), số này ở Hà Nội là 8.000 căn. Ở góc độ quốc gia, Nhà nước đã sửa đổi Luật Nhà ở để gỡ bỏ 1 số nút thắt trong việc phát triển NOXH cũng như thảo luận tích cực vấn đề đánh thuế BĐS thứ 2 và bỏ hoang để điều chỉnh tốt hơn các nguồn lực quốc gia.

Chống đầu cơ bằng cách nào?

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường.

Theo đó, giải pháp đầu tiên là thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ. Để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Tiếp theo, giải pháp tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến BĐS, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, muốn chính sách áp dụng "đúng và trúng", Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi…

Chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng: "Chống đầu cơ nhà đất cần đến một giải pháp toàn diện, nếu chỉ thực hiện một số giải pháp như đánh thuế lũy tiến rất dễ bị phản tác dụng bởi thuế sẽ được cộng vào giá bán nhà đất. Không thể dùng biện pháp hành chính để chống đầu cơ nhà đất, nó không phù hợp. Người ta thấy ở đâu có lời thì họ sẽ đổ tiền vào, điều đó hoàn toàn tự nhiên… Vì vậy, chống đầu cơ nhà đất phải có những giải pháp tổng lực, vừa kiểm soát được tình trạng mua đất rồi chờ giá lên, đồng thời Nhà nước phải lo được vấn đề nhà ở xã hội cho đối tượng chính sách…".

Chuyên gia Cao Thị Thanh Hương – Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định: "Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua cho thấy cơ quan chức năng rất khó kiểm soát giá trị giao dịch, cách thức thanh toán, kê khai tài sản, vấn đề thừa kế phức tạp dẫn đến tình trạng sở hữu chung chồng chéo gây khó khăn khi xác nhận số lượng BĐS cần đánh thuế. Ngoài ra, cần quyết định được mức thuế bao nhiêu cho hợp lí để tránh tình trạng bóp nghẹt thị trường và doanh nghiệp BĐS khi mà đây là ngành kinh tế tuy chỉ đóng góp trực tiếp khoảng 4% GDP nhưng liên quan đến 35 lĩnh vực, ngành nghề khác.

Trao đổi với Dân Việt, về vấn đề chống đầu cơ nhà đất, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định, các chính sách được đề xuất trong thời gian qua liên quan đến việc chống đầu cơ BĐS đều mới chỉ nhằm giải quyết một vấn đề nào đó trong một giai đoạn bất ổn. Các đề xuất kể trên giải quyết vấn đề không có tính lâu dài và toàn diện…

"Giải quyết câu chuyện thị trường BĐS bị méo mó bởi nạn đầu cơ phải dựa trên một chiến lược quốc gia do Chính phủ điều hành, không thể để cho từng bộ, ngành thực hiện theo lĩnh vực quản lý. Phải cân nhắc lợi hại ở góc độ kinh tế và nhu cầu an sinh của đại bộ phận người dân, đó là nhận thức tầm Quốc hội, từ nhận thức đó mới có thể định hướng được chiến lược, từ chiến lược đó, từng bộ ngành phải thực hiện để đạt được mục tiêu cuối cùng" – Tiến sĩ Đinh Thế Hiển đề xuất.