Lo chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất tăng: Doanh nghiệp bất động sản "đứng ngồi không yên"

Doanh nghiệp bất động sản "đứng hình" vì tiền sử dụng đất

Nhiều năm qua, vấn đề tiền sử dụng đất luôn là một trong các yếu tố "nặng gánh nhất" với các doanh nghiệp bất động sản. Bởi lẽ, điều này không chỉ đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính lớn để hoàn thành nghĩa vụ, mà ngay cả việc xác định nghĩa vụ này cũng tương đối phức tạp, mất rất nhiều thời gian. Bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất làm hàng loạt các dự án bất động sản chậm trễ triển khai, khiến nguồn cung nhà ở bị rơi vào cảnh khan hiếm.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thời gian qua, nhiều doanh nghiệp có dự án vẫn không thể triển khai do "tắc" tiền sử dụng đất. Có dự án mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm vẫn không thể thẩm định giá đất, gây ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Một số dự án khác được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang lo lắng vì việc "tắc" tiền sử dụng đất thì việc ban hành bảng giá đất mới đang là vấn đề được doanh nghiệp, nhà đầu tư địa ốc đặc biệt quan tâm. Nhiều ý kiến cho rằng, bảng giá đất mới không tác động trực tiếp lên các dự án, nhưng trong thời gian tới sẽ gián tiếp làm tăng chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí đóng tiền sử dụng đất.

Trao đổi với Dân Việt, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, với bảng giá đất mới, nhiều tuyến đường sẽ được tăng giá lên gấp nhiều lần. Đặc biệt, các khu vực ngoại thành có mức tăng giá rất cao, ảnh hưởng không nhỏ đến chi phí tạo lập quỹ đất khi phát triển dự án của doanh nghiệp.

"Ngoài ra, vấn đề được nhà đầu tư và doanh nghiệp quan tâm hiện nay là việc cơ quan chức năng có cho nợ thuế khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất không. Theo quy định trước đây thì doanh nghiệp không được nợ thuế khi chuyển đổi. Tuy nhiên, hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất, khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thu nhập thì mới phải nộp", vị này cho hay.

Doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn?

Chủ tịch VARS cho rằng, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ nguồn lực tài chính để có thể hoàn thành nghĩa vụ. Do chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành bất động sản nên khi tiền sử dụng đất tăng cao, để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, thị trường đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Thứ nhất, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá.

Thứ hai, đối với một số thị trường bất động sản đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn nóng sốt là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Thứ ba, sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Để an toàn trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt.

"Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng cơ quan quản lý nhà nước còn sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Còn quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới", ông Chung chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Lợi - Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đất Vàng Hải Dương, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, cũng kiến nghị, Nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý. Đồng thời miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý.

"Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm", ông Lợi đề xuất.