Nguồn cung nhà ở sắp được cải thiện nhờ một chính sách mới

Doanh nghiệp sẽ được mua đất nông nghiệp làm dự án, cải thiện nguồn cung

Thị trường bất động sản thời gian đang khan hiếm nguồn cung mới. Các yếu tố về ảnh hưởng dịch bệnh, pháp lý, nguồn vốn… khiến doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn để hoàn thiện dự án. Từ đó, thị trường rơi vào cảnh "cung không đủ cầu" khiến giá nhà đất ngày càng theo leo.

Trong đó, yếu tố pháp lý để hoàn thiện quỹ đất khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản "đau đầu". Thời gian trước, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết thời gian qua, không ít doanh nghiệp rơi vào cảnh "dở khóc dở cười" vì vướng mắc về mặt pháp lý của dự án. Hàng loạt dự án không thể phát triển, phải nằm bất động vì không có đất ở trong phạm vi xây dựng dự án. Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

"Thực tế thị trường có rất ít doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn. Vì vậy, khâu pháp lý để có "quỹ đất sạch" được xem là điều kiện tiên quyết, ảnh hưởng đến sự "sống còn" của doanh nghiệp địa ốc", vị lãnh đạo doanh nghiệp cho hay.

Trước tình hình trên, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm.

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Thông tin trên được cho là tín hiệu đáng mừng, góp phần "cởi" một nút thắt quan trọng về pháp lý để hoàn thiện "quỹ đất sạch" cho doanh nghiệp. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường có thể được cải thiện nhờ các dự án phát triển.

Nguồn cung được cải thiện, doanh nghiệp cần chú ý điều gì

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở là cơ chế đúng đắn giúp tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị "kẹt" vì không có yếu tố đất ở. Ngoài ra, chính sách này còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.

Do đó, trong dài hạn, VARS cho rằng, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư. Các dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho các doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn.

Đồng thời tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Đảm bảo rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng. Quy trình đấu giá với thủ tục cần rõ ràng và công khai thông tin đầy đủ để tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với các doanh nghiệp nhỏ. Bởi trên thực tế, bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào cũng đều mong muốn tham gia "cuộc chơi" tiếp cận đất đai minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu.

"Để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư, đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với các doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ". Ngoài ra, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào các thị trường ngách, phát triển các dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc các dự án có quy mô phù hợp với tiềm lực tài chính", lãnh đạo VARS cho hay.