Đầu tư đất vườn, trang trại: Cơ hội vàng hay rủi ro tiềm ẩn?

Theo Luật Đất đai 2024, kể từ ngày 1/8, người sở hữu đất nông nghiệp có thể xin phép sử dụng đất với mục đích kết hợp đa mục đích, nhưng chỉ được sử dụng tối đa 50% diện tích đất vào mục đích khác và phải đảm bảo các công trình xây dựng dễ tháo dỡ. Quy định này mang lại nhiều lợi ích cho những ai kinh doanh homestay, farmstay,...

Cùng với việc phát triển hạ tầng giao thông và giá đất nền đang leo thang do nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng cao nên các khu vực vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Quốc Oai, Ba Vì hay các tỉnh như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hòa Bình,.. đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư trở thành "thợ săn" đất nông nghiệp

Đơn cử, tại xã Hòa Thạch, huyện Quốc Oai đang ráo bán một mảnh đất có diện tích 3.600 m2 với giá hơn 9 tỷ đồng (tương ứng khoảng 2,5 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, mảnh đất này chưa có sổ đỏ nên chỉ xác định được diện tích chung (bao gồm cả đất ở và đất vườn).

Chia sẻ với Dân Việt, anh Dũng, môi giới bất động sản tại huyện Quốc Oai, giá đất tại khu vực này tăng so với năm ngoái, tuy không nhanh bằng nội đô nhưng vẫn được đánh giá có tiềm năng sinh lời tốt. Động lực tăng giá là kỳ vọng sắp lên đô thị và nhiều chính sách khuyến khích.

Anh Dũng còn cho biết, nhiều nhà đầu tư đang đi "săn" quỹ đất nông nghiệp đẹp. Đầu tiên vì để đón đầu làn sóng bất động sản, thứ hai là thấy phân khúc này có nhiều tiềm năng lợi nhuận.

Tại huyện Quốc Oai, thị trường đất vườn đang có nhiều tín hiệu tích cực với các mô hình du lịch sinh thái, trang trại nghỉ dưỡng và nông sản hữu cơ, tạo cơ hội sinh lời bền vững.

Tại huyện Ba Vì, nhiều mảnh đất nông nghiệp đang được rao bán với giá dao động trong khoảng 2 - 4 triệu đồng/m2.

Trái ngược với các khu vực khác thì tại huyện Sóc Sơn lại ghi nhận sự khác biệt. Theo khảo sát của Dân Việt, đa phần các lô đất được rao bán tại đây là đất thổ cư, khiến nguồn cung đất vườn trở nên khan hiếm. Chính vì vậy, giá đất vườn tại Sóc Sơn thường cao hơn so với các khu vực lân cận.

Ví dụ, một lô đất 1400 m2 tại xã Hồng Kỳ, huyện Sóc Sơn (400 m2 đất ở và 1000 m2 đất vườn) đang được chào bán với giá 5 triệu đồng/m2 , tương đương 7 tỷ đồng.

Ngoài ra, một số lô đất rừng sản xuất có kèm thêm một phần đất diện tích là đất thổ cư thì giá sẽ cao hơn, chẳng hạn như 2.025 m2 đất tại Liên Sơn, huyện Lương Sơn, Hòa Bình có 1.625,1 m2 đất trồng cây lâu năm và 400 m2 đất ở đang được rao bán với giá 6,2 tỷ đồng (tương đương với 3,06 triệu đồng/m2).

Quỹ đất nông nghiệp đang được nhiều nhà đầu tư phát triển đa mục đích chứ không còn quy hẹp về chỉ sản xuất nông nghiệp mà còn phát triển thành các trang trại, mô hình farmstay, homestay,...

Đất nông nghiệp được "cởi trói" sau Luật Đất đai, chuyên gia nói "được nhiều hơn mất"

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, Luật Đất đai 2024 đang giúp người dân giàu lên khi "cởi trói" các quy định cứng rắn về đất nông nghiệp.

Những mô hình homestay, farmstay đang hot nhiều năm qua, trước là trái phép, sau pháp luật nhưng nay đã được chấp thuận. Người dân có thể khai thác ngay chính mảnh đất nông nghiệp mà không sợ vi phạm pháp luật như trước.

Theo ông Đỉnh, việc xin sử dụng đất kết hợp đa mục đích thay vì chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ đa phần thuận lợi nhiều hơn, thuận lợi cho cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, còn bất lợi sẽ không nhiều.

Theo quan điểm của ông Đỉnh, do hiện nay đất nông nghiệp không quá đắt nên biên lợi nhuận có thể cao, chỉ tầm 2 - 3 triệu/m2, còn như đất ở có nơi đến 50 - 70 triệu/m2. Do đó, không có lý do nào để họ không mua đất nông nghiệp vì room tăng giá còn rất cao.

Tuy nhiên, không phải phân khúc này sẽ hoàn hảo 100% mà vẫn sẽ có tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng các hệ thống đa tầng chung của ngành du lịch còn hạn chế, không những thế loại hình này gần như chưa được nhà nước đưa ra các chính sách bảo trợ, bảo hộ và bảo vệ. Hầu hết là tự phát chưa có tính quy mô quy củ nào cả.

Bên cạnh đó, xuất hiện nhiều người mua để đầu cơ chờ cơ hội khiến giá đất nông nghiệp tăng cao và người dân được hưởng lợi. Nhưng nếu không đúng mục đích thì sẽ lãng phí và có nguy cơ rủi ro cao vì từ quy hoạch đến thực hiện triển khai là một quá trình dài và có thể quy hoạch dự án bị treo nhiều năm, nhà đầu tư chắc chắn sẽ bị "chôn" vốn.

Chính vì vậy ông Đính đưa ra một số lời khuyên cho những nhà đầu tư khi mua các phân khúc này thì nên thận trọng về vấn đề pháp lý, nhất là với Luật đất đai 2024 mới đây đã cho phép có loại đất đa chức năng, có thể sử dụng đất nông nghiệp khai thác kinh doanh nhưng không được phép chuyển nhượng.

Để thành công khi đầu tư vào đất vườn, đất nền tại các tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về pháp lý và quy hoạch khu vực. Việc hiểu rõ diện tích và tình trạng pháp lý của đất sẽ giúp tránh rủi ro trong giao dịch và phát triển dự án sau này.