Đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản gặp khó vì dữ liệu đất đai

Đã đến lúc cần đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Tại dự thảo Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu. Trong đó, Bộ Tài chính đã đưa ra một số nội dung đáng chú ý về mức thuế suất đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Bộ Tài chính cũng cho rằng, để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước.

Dẫn chứng như tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán. Sau 2 năm, mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. 

Hay tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2 - 5 năm thuế suất là 35%; trong 5 - 10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Về mức thuế suất cụ thể, cần phù hợp thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở. Đặc biệt, là mức độ sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc đánh thuế bất động sản sẽ là giải pháp ngăn đầu cơ, giúp điều tiết thị trường bất động sản, từ đó khiến giá nhà bình ổn hơn tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM,... 

"Việc đánh thuế bất động sản không thể thấy khó mà bỏ qua vì mục tiêu ổn định thị trường bất động sản. Đánh thuế chủ yếu hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những người mua bất động sản để ở hay sản xuất kinh doanh giúp tăng nguồn thu ngân sách và điều tiết thị trường", ông Đính nhận định.

Ông Đính cũng nhấn mạnh, việc các nhà đầu tư, đầu cơ găm hàng khi khan hiếm, rồi để hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, đang rất phổ biến. Tài sản không ngừng sinh lời thì việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên là điều đương nhiên.

Đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản còn nhiều thách thức

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, để thực hiện đánh thuế bất động sản cần rất nhiều các giải pháp kỹ thuật như: tính toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư. Các vấn đề này là rào cản lớn, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của nhiều cơ quan chức năng liên quan.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, đề xuất đánh thuế bất động sản của Bộ Tài chính dễ nhận được sự đồng lòng của nhiều người dân, bởi rõ ràng những hành vi mua bán bất động sản trong thời gian ngắn, dạng "lướt sóng" có yếu tố đầu cơ. 

"Quy định mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn áp dụng với người nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn và mức thuế này sẽ giảm đi theo thời gian. Đây cũng là quy định được nhiều quốc gia đang áp dụng", luật sư Tuấn cho biết.

Luật sư Tuấn cũng cho rằng, đề xuất đánh thuế với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở đi vẫn còn đang được cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu về cách thức. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả cần gắn với việc hoàn thiện hạ tầng và hệ thống thông tin dữ liệu đất đai.

"Về cơ bản chúng ta mới ở giai đoạn hoàn thiện hạ tầng thông tin, dữ liệu đất đai như: số hóa thông tin bất động sản, cơ sở dữ liệu về giá trị bất động sản, hoàn thiện phương thức thanh toán với bất động sản… Đến thời điểm này việc xác định số lượng bất động sản người dân thực tế nắm giữ là rất khó", luật sư Tuấn nhận định.

Bên cạnh đó, luật sư Tuấn cho rằng, thông tin về giá trị bất động sản đang ở giai đoạn xây dựng. Thông tin giá trị chuyển nhượng bất động sản chưa minh bạch khi tình trạng giao dịch "2 giá" về đất đai khá phổ biến.

Việc đánh thuế bất động sản theo bảng giá đất hay theo giá đất trên hợp đồng mua bán cũng cần được xác định. Hiện nay, đang trong giai đoạn xây dựng, nguồn dữ liệu chưa nhiều. Cùng với đó, phương thức thanh toán bất động sản qua ngân hàng cần thực hiện triệt để hơn nữa. Do đó, việc áp dụng ngay thuế lũy tiến với người sở hữu bất động sản có thực sự hiệu quả không là điều cần được nghiên cứu, đánh giá toàn diện.