Đề nghị gỡ vướng mắc về đăng ký biến động liên quan khu công nghiệp cho thuê đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đã nhận được văn bản của Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (HIPC) về những vướng mắc và khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 123/2024 tại khu công nghiệp Hiệp Phước.

Theo đó, HIPC cho biết đã báo cáo các đơn vị có liên quan về vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) tại khu công nghiệp Hiệp Phước (xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè).

HIPC cho hay, Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp đăng ký biến động thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá.

Ngoài ra, Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định trường hợp cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện, không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với người đã cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.

Hiện nay, Khu công nghiệp Hiệp Phước có các trường hợp thực hiện ký kết hợp đồng thuê lại với hình thức thanh toán theo tiến độ của hợp đồng, được chia thành nhiều đợt và diễn ra trong nhiều năm. Vì thế, sau khi nhà đầu tư thực hiện trách nhiệm thanh toán đúng thời hạn quy định tại hợp đồng thì HIPC mới thực hiện thủ tục tách sổ và việc này có thể diễn ra trong nhiều năm kể từ thời điểm hợp đồng được hai bên ký kết. Do vậy, HIPC không thể thực hiện các thủ tục để đăng ký cấp giấy chứng nhận cho đơn vị thuê lại đất trong vòng 30 ngày theo quy định nêu trên.

Tuy nhiên, theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nếu các doanh nghiệp chậm thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì vẫn xử phạt đối với người đã cho thuê, cho thuê lại đất.

"Quy định hiện nay sẽ xử phạt đối với người đã cho thuê, cho thuê lại đất khi chậm đăng ký biến động sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng là chưa phù hợp với thực tế và sẽ rất khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp", HIPC cho hay.

Trước vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, vướng mắc, khó khăn của Khu công nghiệp Hiệp Phước (HIPC) không phải là cá biệt và có thể xảy ra tại tất cả các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp (gọi chung là khu công nghiệp). 

Nghiên cứu các quy định liên quan đến trường hợp như trên, HoREA nhận thấy các quy định hiện chưa đồng bộ, chưa liên thông và chưa bao gồm trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn theo Điều 481 Bộ Luật dân sự 2015.

HoREA đề xuất không áp dụng thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động. Ảnh: Gia Linh

Do vậy, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết phải sửa đổi điểm đ khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi việc xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp có giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Trường hợp cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện, không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với người đã cho thuê, cho thuê lại, thế chấp. Hiệp hội kiến nghị không áp dụng thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền quy định tại điểm d khoản 5 Điều 5 của Nghị định này đối với doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất mà các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê đất theo kỳ hạn.