4 yếu tố đáng lạc quan về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản trong năm 2019 ghi nhận nhiều yếu tố kém tích cực như tín dụng bất động sản bị thắt chặt, cộng với quỹ đất khan hiếm khiến nguồn cung giảm mạnh. Bên cạnh đó quy trình, thủ tục pháp lý đang được rà soát, bổ sung, gây ra tình trạng chậm trễ cấp phép các dự án mới, đặc biệt là ở TP.HCM.

Các chuyên gia cho rằng, bên cạnh những yếu tố kém tích cực, thị trường cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực như hạ tầng giao thông kết nối các đô thị, vùng kinh tế tiếp tục được đầu tư tạo ra sự sôi động ở nhiều dự án bất động sản địa phương.

Tiến sĩ Lê Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc quỹ Dragon Capital nhận định dù thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều điểm sáng – tối đan xen. Tuy nhiên, cần có sự lạc quan khi nhìn về tương lai của thị trường bất động sản.

Theo ông Tuấn, 4 yếu tố đánh giá là trụ cột cho sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc trong dài hạn gồm: Sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu Việt Nam; Kinh tế vĩ mô Việt Nam tiếp tục ổn định; Cơ sở hạ tầng được cải thiện và liên tục đầu tư mới; Tỷ lệ đô thị hoá gia tăng nhanh chóng từ thành tích phát triển của nền kinh tế.

Tiến sĩ Lê Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc quỹ Dragon Capital nói rằng cần có cái nhìn lạc quan về tương lai của thị trường bất động sản. 

Yếu tố thứ nhất, tầng lớp trung lưu Việt Nam trong một thập kỷ qua gia tăng nhanh chóng. Consultant Group, tổ chức tư vấn ước tính tầng lớp trung lưu Việt Nam đã tăng nhanh trong 8 năm qua, từ tỷ lệ 14% tổng dân số vào năm 2012 lên tới 38% tổng dân số vào năm 2019. Sự gia tăng của tầng lớp trung lưu đã tạo ra nhu cầu dài hạn với thị trường địa ốc.

Yếu tố thứ hai là sự ổn định về kinh tế vĩ mô, với việc tỷ giá, lạm phát và lãi suất được kiểm soát ổn định trong ba năm qua, kinh tế Việt Nam được coi là một điểm sáng trong khu vực. Kinh tế vĩ mô ổn định trở thành nền tảng để giữ thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Về cơ sở hạ tầng, ông Tuấn cho rằng với tốc độ phát triển kinh tế, nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Việt Nam vẫn đang tăng. Chẳng hạn tại TP.HCM, các dự án bất động sản bám dọc tuyến tàu điện Metro đã cho thấy cú huých của hạ tầng giao thông lên sự phát triển của thị trường địa ốc. 

Cuối cùng, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam hiện cao thứ hai tại châu Á giúp thị trường địa ốc phát triển bền vững trong dài hạn.

Các lý do trên giúp thị trường bất động sản có được chu kỳ tăng trưởng kéo dài nhất trong 30 năm qua. 

"Thực tế ba năm qua đã chứng minh, sự lạc quan của người mua đã đúng, sự bi quan về thị trường của các nhà kinh tế đã sai”, tiến sĩ Tuấn đưa ra dẫn chứng.

Ở phân khúc bất động sản cao cấp, theo tiến sĩ Tuấn, thị trường đang trở nên "quá nóng" (over-heating). Giá nhà ở phân khúc này đã tăng khoảng 30-50% so với mức của 12-18 tháng trước. Đồng thời, mức giá giữa hai thị trường sơ cấp và thứ cấp cũng đang có chênh lệch lớn từ 30-50%.

Có nhiều lý do dẫn tới việc "over-heating" ở phân khúc cao cấp. Đây là phân khúc lựa chọn lý tưởng cho đối tượng người nước ngoài với mức giá rẻ hơn so với các thị trường như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc. Thống kê từ Dragon Capital cho thấy khoảng 30% số lượng các dự án bất động sản cao cấp được sở hữu bởi người nước ngoài, họ xem đây là một khoản đầu tư lâu dài.

Hiện tại, các dự án đang có trên thị trường gần như đã bán hết. Dự báo trong ngắn hạn, chuyên gia này cho rằng, sức nóng của phân khúc bất động sản cao cấp sẽ giảm dần trong tương lai. 

Đối với phân khúc tầm trung, tăng trưởng và ổn định sẽ là xu thế dài hạn. Lý do, nhờ mức thu nhập bình quân đầu người tăng và số dân gia nhập tầng lớp trung lưu tăng đột biến sẽ tạo ra sức cầu dồi dào. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở khía cạnh các nhà phát triển dự án liệu có đủ nguồn cung để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ở một khía cạnh khác, chất lượng của các sản phẩm ở phân khúc trung - cao cấp ngày càng được cải thiện, kết hợp với nhiều giải pháp tái cấu trúc tài chính hợp lý cho người mua cũng tạo ra sự lạc quan cho thị trường.

Phó Tổng giám đốc quỹ Dragon Capital cũng nhận xét các doanh nghiệp bất động sản có thể đã gặp khó khăn khi huy động vốn trong khoảng 2-3 năm qua khi tín dụng bất động sản bị siết chặt. Nhưng giai đoạn khó khăn nhất có thể đã qua, tới thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp địa ốc có thể huy động vốn qua  kênh trái phiếu với chi phí vốn hợp lý.