Giải đáp tranh chấp QSD đất liên quan người VN định cư ở nước ngoài

Hỏi: Tôi là người VN hiện định cư tại Australia. Tôi có ủy quyền cho người thân trong nước thay mặt tôi tranh chấp quyền sử dụng đất. Nay tòa án sơ thẩm buộc trả đất cho tôi, còn tòa án phúc thẩm thì xử trả bằng tiền với lý do tôi là người VN định cư ở nước ngoài, không thuộc đối tượng được nhà nước xét cấp quyền sử dụng đất. Nay tài sản bán phát mãi, nhưng không có người mua...

Vậy xin hỏi:

1/ Trong trường hợp này tôi và người được ủy quyền có được nhận lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay không?

2/ Người được ủy quyền của tôi có được pháp luật cho phép nhận lại tài sản là quyền sử dụng đất để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

3/ Nếu phát mãi không có người mua, và tôi là người không thuộc đối tượng được nhà nước xét cấp QSDĐ theo qui định của pháp luật, thì tài sản trên có phải trả lại cho bị đơn không? Và giải quyết tài sản đó như thế nào?

Rất mong sự quan tâm giải đáp của Ban Biên tập. Xin chân thành cảm ơn!

Hà Thị Mộng Tuyết (Australia)

Trả lời:

Theo quy định của Luật Đất đai Việt Nam năm 2003, tại Điều 113 và Điều 121: nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhưng thuộc đối tượng không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Do vậy, đối với trường hợp mà bà nêu, nếu bà thuộc đối tượng không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì bà chỉ được hưởng giá trị của quyền sử dụng đất đó chứ không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay tài sản tranh chấp được cơ quan chức năng phát mại chưa có người mua, theo quy định tại Điều 48 của Pháp lệnh Thi hành án Dân sự năm 2004 và Điều 26 của Nghị định số 164/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14/09/2004 về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án thì: nếu tài sản kê biên không bán được thì trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từ ngày bán đấu giá không thành, Cơ quan thi hành án tổ chức định giá lại theo hướng giảm giá để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá mười phần trăm giá đã định.

Sau hai lần giảm giá mà không bán được quyền sử dụng đất đã kê biên, Chấp hành viên yêu cầu người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất theo giá đã giảm lần sau cùng để thi hành án. Nếu người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để thi hành án thì Chấp hành viên lập biên bản và ra quyết định công nhận việc nhận quyền sử dụng đất đó để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được thi hành án theo quy định của pháp luật về đất đai. Nếu người được thi hành án không nhận quyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên ra quyết định giải toả kê biên, trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án và có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khác.

Nhưng hiện nay, bà không phải là đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nên không thể thực hiện thủ tục đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp của bà được áp dụng theo quy định tại Điều 13, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/05/2007 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Bà có thể tặng cho hoặc chuyển nhượng phần giá trị tài sản là quyền sử dụng đất đó cho người khác theo quy định của pháp luật về đất đai của Việt Nam.

Trong trường hợp thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà sẽ được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn nếu thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất, bà sẽ đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.

Bà chỉ có thể chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để họ thực hiện thủ tục đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứ không thể ủy quyền cho họ đứng tên trên giấy này.

(Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự. B23, Khu Biệt thự Trung Hòa – Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội).