Tìm “cửa sinh” đầu tư địa ốc trong thời siết "van" tín dụng

Nhà đầu tư địa ốc thứ cấp không nên chạy đua vào phân khúc cao cấp ở thời điểm này

Địa ốc gặp khó

Có hiệu lực từ đầu năm 2017, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước nâng hệ số rủi ro của các khoản để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của hệ thống ngân hàng cũng giảm từ 60% xuống 50%. Điều này đồng nghĩa với việc “bầu sữa” tài chính của doanh nghiệp địa ốc lẫn nhà đầu tư cá nhân bị thu hẹp đáng kể.

Thông tư này đã tác động trực tiếp đến thị trường địa ốc, ghìm cương được cơn sốt căn hộ cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng dồn tích từ nhiều năm trước. Báo cáo thị trường căn hộ TP.HCM quý I.2017 của CBRE Việt Nam cho thấy, ở phân khúc hạng sang không có nhiều dự án mới bung hàng, giảm tới 72% so với quý IV năm 2016. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới. Cán cân của thị trường căn hộ nghiêng hẳn về phía nhà ở vừa túi tiền.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, Thông tư 06 ban hành trước 6 tháng so với thời điểm có hiệu lực, ngân hàng và doanh nghiệp BĐS đã có thời gian chuẩn bị, không phải bất ngờ. Tuy nhiên, khó khăn vẫn là điều dự báo trước. “Một số doanh nghiệp làm dự án BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng vì khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Điều này buộc các doanh nghiệp phải tìm các kênh huy động vốn khác từ các quỹ đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu và cổ phiếu…”- ông Châu nói.

Một số doanh nghiệp địa ốc có tiềm lực tài chính đã chủ động xây dựng chiến lược hài hòa để thích nghi khi ngân hàng siết van tín dụng. Đại diện Hưng Thịnh Land, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc cho biết, việc siết tín dụng gây tâm lý lo lắng cho khách hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay công ty vẫn bán hàng thuận lợi, mỗi ngày có khoảng 30 giao dịch thành công. “Ngân hàng chỉ là một trong những kênh huy động vốn chứ doanh nghiệp không lệ thuộc hoàn toàn vào nó. Ngoài ra, công ty còn áp dụng các hình thức thanh toán dễ thở hơn, có nhiều giải pháp cho khách hàng yếu về tài chính như kéo giãn thời gian trả nợ, thanh toán 1% mỗi tháng… nên người mua nhà không quá lo lắng”, ông Hiền nói.

Cục diện cán cân thị trường

Hơn nửa năm từ khi Thông tư 06 có hiệu lực, sự thay đổi cục diện trên thị trường địa ốc là rất rõ ràng. Trong khi căn hộ hạng sang “đứng hình” hoặc bung hàng nhỏ giọt thì phân khúc trung bình lại “trăm hoa đua nở” ra hàng đều đặn và có thanh khoản tốt. Chẳng hạn, dự án Prosper Plaza nằm trên đường Phan Văn Hớn quận 12 có giá bán từ 989 triệu đồng/căn nhưng khách hàng chỉ cần trả trước 400-500 triệu đồng, phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay. Sắp tới, chủ đầu tư Đất Xanh Miền Nam sẽ tiếp tục công bố block Peridot với 469 căn hộ có tầm nhìn hướng về hồ bơi, công viên trung tâm và đường Trường Chinh. Hiện tại, dự án đã xây đến tầng 3 và dự kiến sẽ được bàn giao vượt tiến độ.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, công ty đã áp dụng chính sách trả chậm dài nhất trên thị trường hiện nay, lên tới 6 năm và được chia nhỏ trả 1%/tháng. Đây là chính sách thanh toán linh hoạt kéo dài tạo cơ hội dễ dàng sở hữu nhà cho người trẻ và khách hàng có thể dùng tiền lương để trả tiền nhà, không bị làm khó bởi Thông tư 06.

Dự án phân khúc trung bình đang là hàng “hot” trên thị trường địa ốc khi ngân hàng siết "van" tín dụng

Ngoài ra, từ đầu năm đến nay nhiều dự án căn hộ tầm trung vừa công bố thông tin đã có tính thanh khoản tốt như: Moonlight Boulevard, Tecco Town, Saigon Gateway, Tara Residence…Thực tế, căn hộ ở phân khúc trên dưới 1 tỷ đồng vẫn được "ra hàng" đều đặn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. Việc vay vốn ngân hàng cũng không đến nỗi quá khó khăn, bên cạnh những giải pháp hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư. Vấn đề còn lại của người mua nhà chỉ là cân nhắc xem khả năng trả nợ hàng tháng nằm ở mức nào để đưa ra khoản vay và lựa chọn đúng dự án được chủ đầu tư hỗ trợ tài chính.

“Đối với nhà đầu tư thứ cấp, trong bối cảnh thị trường hiện tại, việc sử dụng đòn bẫy tài chính để lao vào căn hộ cao cấp sẽ thiếu khôn ngoan”- chuyên gia Nguyễn Ngọc Vinh nhận định. Không chỉ khó tiếp cận nguồn vốn vay đầu tư, thị trường cao cấp ảm đạm cũng sẽ rất khó tìm đầu ra cho sản phẩm. Khi đó, áp lực lãi suất sẽ đè nặng. “Nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo nhận diện thị trường và nên tập trung vào phân khúc tầm trung, dù ít lợi nhuận nhưng ít rủi ro và có thể lấy ngắn nuôi dài”- ông Vinh nói.