“Bùng phát” tình trạng bán bất động sản trái luật

Rầm rộ “bung hàng” thiếu pháp lý

Thị trường bất động sản trong năm 2019 được nhiều chuyên gia nhận định trầm lắng trên cả 3 miền Bắc, Trung, Nam. Quý I/2019, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM đánh dấu sự giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch của thị trường.

Trước tình hình đó, nhiều dự án phải tiến hành rao bán sớm ngay cả khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Để không bị cơ quan chức năng xử phạt, tại nhiều dự án đã nhận tiền từ khách hàng dưới hình thức đặt cọc, vay vốn…

Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, lợi dụng giá đất tăng cao, một số đối tượng đã tự vẽ ra các “dự án ma” trên các khu đất nông nghiệp, đất chưa chuyển mục đích sử dụng, đất chưa có pháp lý rõ ràng... để làm giả giấy tờ, hồ sơ dự án và rao bán cho khách hàng, khiến nhiều người rơi vào bẫy khi xuống tiền mua nền đất. Đơn cử như, theo thống kê mới nhất của Đồng Nai, Alibaba đang rao bán đến 29 dự án đất nền không được cơ quan chức năng phê duyệt.

Tháng 6 vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận đã liên tục gửi các văn bản các văn bản yêu cầu các chủ đầu của 13 dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh này ngừng giao dịch vì chưa đủ đủ điều kiện kinh doanh theo quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Cụ thể, Sở này yêu cầu các chủ đầu tư trên không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện giao dịch mua bán hoặc giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí; đăng các nội dung liên quan đến giao dịch bất động sản của dự án khi chưa đủ điều kiện giao dịch.

Trong đó, các dự án chưa hoàn chỉnh các thủ tục đầu tư, chưa có giấy phép xây dựng gồm: Khu du lịch nghỉ dưỡng Apec Mandala Wyndham Mũi Né của Công ty cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam; Khu dân cư Nam Cảng cá phường Đức Long của Công ty cổ phần Xây lắp thủy sản Việt Nam; Dự án Sentosa Villa của Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn. Chỉ có dự án Khu thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát 2 của Công ty cổ phần Tân Việt Phát đã được Sở Xây dựng cấp phép và chủ đầu tư đang triển khai xây dựng hạ tầng.

Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né được rao bán, ký hợp đồng góp vốn với khách hàng từ nhiều tháng nay. Tuy nhiên thực tế, dự án này chưa xong pháp lý và đang trong giai đoạn san ủi (ảnh nhỏ). 

Trước đó không lâu, Công an tỉnh Ninh Thuận đã có văn bản gửi Sở Xây dựng tỉnh Ninh Thuận đề nghị xử lý “Công ty Hải Phát và phối hợp kiểm tra một số doanh nghiệp có dấu hiệu huy động vốn trái phép thông qua hình thức giao bán căn hộ một dự án ở Ninh Thuận”.

Theo Công an tỉnh Ninh Thuận, qua công tác nắm tình hình, thông tin phản ánh trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận, Công an tỉnh phát hiện một số dấu hiệu sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến một dự án ở tỉnh.

Cụ thể, có 5 công ty bất động sản, gồm: “Công ty bất động sản Đất Vàng, Công ty Hải Phát, Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ tư vấn bất động sản An Vượng Land, Công ty bất động sản TVN, Công ty TNHH Phú Gia Thịnh Land và một số cá nhân rao bán căn hộ tại dự án, huy động vốn trái phép dưới hình thức nhận tiền "đặt cọc thiện chí".

Ngoài ra, tại Hà Nội và nhiều tỉnh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hà Nam… tình trạng phân lô bán nền khi chưa xong hạ tầng, pháp lý cũng diễn ra khá phổ biến.

Khách hàng “cầm dao đằng lưỡi”

Theo giới chuyên gia bất động sản và luật sư, luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có: Giấy tờ về quyền sử dụng đất; Hồ sơ dự án; Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng; Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng; Văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng; Được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng… Mọi hình thức huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện trên đều là trái quy định của pháp luật.

Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), trong thời gian vừa qua trên khắp cả nước, tình trạng nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đã diễn ra phổ biến. Nhiều chủ đầu tư đã nắm bắt được các quy định của luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở về điều kiện bán chuyển nhượng các đất nền nhà chung cư trong các dự án bất động sản là nghiêm cấm việc là không đủ điều kiện mà chuyển nhượng bán nhận tiền của người dân cho nên các chủ đầu tư đã nghĩ ra rất nhiều các chiêu trò để lách luật.

Dự án Athena Complex Pháp Vân đang thi công móng và chưa có giấy phép phần thân đã huy động vốn rầm rộ.

Cũng theo luật sư Tú, hiện nay, các chủ đầu tư dự án bất động sản bán “lúa non” thường vẽ ra các “hợp đồng hợp tác kinh doanh”, “hợp đồng đặt cọc” “hợp đồng thiện chí”… để huy động vốn từ người dân. Bên cạnh đó, để dễ bề phủi tay khi cơ quan chức năng vào cuộc, chủ đầu tư đều để “quân xanh, quân đỏ” của họ đứng ra nhận tiền huy động.

Bàn về vấn đề này, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty luật Minh Bạch, cho rằng chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ những điều kiện trước khi mở bán cũng là sự khẳng định năng lực triển khai dự án cả về tài chính và yếu tố pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, cũng có những chủ đầu tư lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn để thực hiện dự án, một số khách hàng chấp nhận mua nhà trên giấy để thu được lợi nhuận khi đầu tư hoặc để hưởng ưu đãi.

Theo luật sư Tuấn Anh, một thực tế đang diễn ra là người mua không nắm vững những quy định pháp luật, cơ sở pháp lý cần thiết khi mua nhà để ở hoặc đầu tư nhưng thường không tham vấn luật sư. Dù khách hàng có hiểu các quy định cũng có thể không hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán, cơ sở pháp lý không chặt chẽ đã đẩy khách hàng đến những rủi ro.

Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng./.