Chiêu trò cũ lặp lại: Loạt đất vườn “hô biến” phân lô, tách thửa bán giá trên trời

Mặc dù dịch Covid-19 có nhiều tác động tiêu cực tới hoạt động kinh doanh sản xuất nhưng việc đầu tư vào bất động sản vẫn tăng cao. Trong đó, phân khúc đất nền luôn được coi là "miếng bánh" an toàn, dễ sinh lời của giới đầu tư.

Tuy nhiên, thực tế là nguồn cung từ các dự án ở trung tâm Hà Nội ngày càng hạn chế và liên tục được thiết lập mức giá mới. Lợi dụng điều này, khoảng hai năm trở lại đây, nhiều lô đất lớn tại các huyện vùng ven của Hà Nội như Thạch Thất, Ba Vì, Quốc Oai, Sơn Tây,... đã được các chủ đầu tư “tay to” tự ý san nền, phân lô, được gắn với tên  gọi giống như tên một khu đô thị rồi rao bán.

Nhiều khu đất tại Thạch Thất được các nhà đầu tư rao bán sau khi tự san nền, phân lô, tách thửa

Anh Phạm Văn Khoa (33 tuổi, ở quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) cho biết, mấy ngày vừa qua, anh có đi xem đất nền phân lô ở một số xã Bình Yên, Tiến Xuân của huyện Thạch Thất, TP Hà Nội, nhưng đi thực tế thì chưa chốt được.

Thông tin các lô đất do chủ đầu tư tự ý tách thửa được quảng cáo là những “siêu phẩm đất nền” hay tự đặt những tên dự án hấp dẫn và cũng được đặt tên các khu giống như dự án của các chủ đầu tư lớn…

“Hiện tại, giá đất nền phân lô trung bình khoảng 15 - 25 triệu đồng/m2, còn đất thổ lớn có cả thổ cư và đất trồng cây lâu năm cũng có giá 8-10 triệu đồng/m2” – anh Khoa cho hay.

Khảo sát tại một số trang bán hàng chuyên về BĐS, được biết, tại thôn Phúc Tiến, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất một số lô đất khác cũng đang triển khai hạ tầng và thực hiện tách thửa thành từng lô vuông vắn.

Theo lời môi giới, trong ngõ này có 3 khu đất được tách thửa, tương ứng với 3 giai đoạn do một công ty làm chủ đầu tư. Các ô đất được tách thửa thành 70 – 110 m2, giá dao động từ 13 -18 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Tại thửa đất ở xã Tân Xã (Thạch Thất), một lô đất được tách thửa thành khoảng 40 lô, diện tích từ 60 - 80 m2, giá từ 16 – 21 triệu đồng/m2, đường rộng khoảng gần 4m. Đất tại khu vực xã Tân Xã đang được lượng lớn các nhà đầu tư chú ý tới.

Tương tự, tại Sơn Tây, nằm sâu trong ngõ 209 đường Cổ Đông 2 (xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây) là một khu đất đã được san gạt bằng phẳng, một số hạng mục hạ tầng đang trong giai đoạn hoàn thiện. Dù đang trong quá trình hoàn thiện nhưng các môi giới vẫn dẫn nhà đầu tư ra vào với những lời mời chào hứa hẹn tiềm năng.

Do có hẹn từ trước tết, nên ngày 12 tháng giêng, tôi cùng nhóm bạn theo chân môi giới tên Huyền khảo sát một số khu đất tại Sơn Tây.

Các ô đất cũng được phân lô tương tự tại Hòa Bình và nhiều địa phương khác

Theo lời môi giới, kể từ khi san nền cơ bản những lô đẹp đã có khách đặt cọc, chỉ còn một vài lô sâu, góc. Sau khi tách thửa xong những lô đẹp dù giá cao nhưng có người vào luôn rồi, giá lô đẹp 24 triệu đồng/m2.

“Ở đây pháp lý rất đầy đủ, giá cả lên theo từng đợt. Nếu có tiền cứ đặt cọc giữ chỗ trước, sau thời gian đóng cọc mà không đủ tiền vào bên em trả lại cọc bình thường. Nhiều người đến xem xong là chốt luôn, thời điểm này phải mua luôn chứ không khó có cơ hội lắm” - môi giới này nói.

Cũng theo lời các môi giới khu vực trên, ngay tuần sau Tết Nguyên đán, đã có những giao dịch thành công đầu tiên ở phân khúc đất nền, còn số nhiều khách hàng đang trong giai đoạn tìm kiếm.

“Nhu cầu tìm kiếm của đa số nhà đầu tư vẫn tập trung vào đất nền. Với nguồn tài chính 1-3 tỷ đồng thì đất nền phân lô là lựa chọn hàng đầu” – một môi giới khác tên Sơn cho hay.

Thời gian gần đây, tình trạng chuyển đổi sang đất ở ngày càng nhiều. Trao đổi với báo chí, bà Phùng Bích Phượng - cán bộ địa chính xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây) cho biết, trong năm 2021 toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, tuy nhiên chỉ được duyệt khoảng 100 hồ sơ với tổng diện tích hơn 7 ha.

Tương tự, ông Trương Quang Hồng, Chủ tịch UBND xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) cho biết, trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh trong thời gian qua.

“Năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88 ha; sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9 ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85 ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42 ha, lên 252,3 ha (2,6%). Dựa trên tổng hợp hồ sơ, dự kiến năm 2022, xã này sẽ tăng thêm 10 ha”, vị lãnh đạo xã nói.

Ông Hồng cho hay, việc tách thửa, phân lô bán tràn lan như hiện nay khiến chính quyền cơ sở “đau đầu” trong việc thu thuế phi nông nghiệp và quản lý dân cư.

“Không thể nào liên hệ được với các chủ đất, không biết họ là ai và ở đâu. Có những người tận Sài Gòn, Hải Phòng đến mua rồi bỏ đấy nên rất khó quản lý được dân cư và thu thuế phi nông nghiệp theo quy định”, ông Hồng than thở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng tách thửa phân lô tràn lan ở nhiều tỉnh thành như hiện nay bởi bản chất là do lệch pha cung cầu, tức là thiếu hàng, trong khi nhiều dự án bị chậm hoặc bị “vướng” thủ tục thậm chí một số chủ đầu tư cố tình “om” dự án để đẩy giá lên cao mới triển khai, ra hàng. Từ đó dẫn tới tình trạng khan hàng nên người dân tách thửa, phân lô để bán nhất là ở các khu vực hạ tầng phát triển tốt.

Ông Đính cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có chế tài đủ mạnh để điều chỉnh vấn đề này. Việc tách thửa, phân lô ở 1 số địa phương góp phần tạo ra những cơn sốt đất, tạo sóng dẫn tới phức tạp cho thị trường bất động sản, khó quản lý.

“Hiện tượng tách thửa, phân lô đã bộc lộ nhiều bất cập, hệ lụy cần thiết phải có sự điều chỉnh mạnh mẽ bởi hệ thống pháp luật mà tới đây, khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cũng cần phải có những điều chỉnh cho phù hợp. Ví dụ như, việc tách thửa mà lại có sự tham gia của giới đầu cơ sẽ đẩy giá thị trường lên cao bất thường, khó kiểm soát, gây nhiễu loạn thị trường” – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nói thêm.