Giữ lại phương pháp thặng dư xác định giá đất nhưng cần sửa đổi thế nào?

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo tại cuộc làm việc với Phó thủ tướng Chính phủ - Trần Hồng Hà, đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến phương pháp thặng dư xác định giá đất so với quy định hiện hành.

Theo đó, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Như vậy với quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, thì phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư tại Dự thảo đã được thu hẹp.

Cụ thể, điều kiện để áp dụng phương pháp thặng dư trong Dự thảo quy định,"phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”. Trong khi, theo quy định hiện hành, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Đánh giá về những thay đổi đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là cần thiết, tuy nhiên, việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp này là chưa phù hợp, tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây khó khi áp dụng vào thực tiễn.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký, kiêm Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư cần được xem xét lại. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. 

"Vì vậy, phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển", ông Tuấn nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phương pháp thặng dư xác định giá đất giữ lại là cần thiết nhưng cần sửa đổi cho chính xác, phù hợp thực tiễn, đặc biệt là ở cách tính toán giá trong phương pháp thặng dư.

"Để áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải “công thức hoá, lượng hoá” hoạt động “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông là các yếu tố chưa được “lượng hoá”, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua", ông Châu nhận định.

Ông Châu cũng cho biết, để xác định tổng doanh thu của dự án bằng phương pháp thặng dư, cơ quan chuyên môn căn cứ số năm hoàn thành phát triển dự án, doanh thu dự kiến của các năm đó để tính về năm hiện tại. Do không xác định được mức biến động của giá, nên căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 3 - 5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất là chưa thật sự sát với thực tế.