4 cây cầu và ga Hà Nội trong con mắt CBRE

Kích thích giá trị BĐS

Về xu hướng đổ xô mua đất nền tại ngoại thành Hà Nội khi xuất hiện thông tin xây 4 cây cầu, bà Nguyễn Hoài An (GĐ bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE) cho biết đơn vị chưa được thông tin về kế hoạch này.

Tuy nhiên, bà An cũng phân tích về tác động trong tương lai của 4 cây cầu (bắc qua sông Hồng và sông Đuống) với giá trị BĐS quận Long Biên. Cụ thể, khi có cơ sở hạ tầng mới kết nối giữa 2 bờ sông, lại thêm quận Long Biên có vị trí rất gần với trung tâm Hà Nội, hoàn toàn có khả năng trở thành khu dân cư mới, trung tâm BĐS mới, đặc biệt nếu so với với Sài Gòn thì quận 2 có vị trí tương đồng với Long Biên. Tất nhiên so sánh này là khập khiễng nhưng với tầm nhìn như vậy, hoàn toàn có cơ sở để Long Biên có những dự án có chất lượng tốt hơn, tiện ích tốt hơn.

Ảnh minh họa

Hạ tầng hiện tại cũng đánh giá là tốt rồi. “Nhưng nếu có thêm những kết nối khác để tránh tình trạng tắc đường thì chắc chắn giá trị BĐS tại Long Biên sẽ tăng. Dù chưa ai rõ sẽ tăng bao nhiêu, bao lâu thì không nói được” – bà An cho biết. Tuy nhiên nhìn vào những con số thống kê trong quá khứ thì có thể biết được tăng bao nhiêu là hợp lý, ổn định. Ví dụ thị trường ổn định, trong một năm, giá có thể tăng từ 3 – 5%, tốt hơn thì sẽ còn cao hơn. Còn nếu kì vọng tăng 10% trong 6 tháng, 1 năm thì rất khó.

Đại diện CBRE khuyến nghị, nếu chúng ta may mắn thì không sao nhưng không may thì nhiều rủi ro có thể xảy ra. Tất nhiên với nhà đầu tư, chớp thời cơ nhanh hơn thì rủi ro càng cao, lợi nhuận càng nhiều. Song bài toán đầu tư như vậy không dành cho tất cả mọi người.

Trước câu hỏi: “Việc đẩy mạnh xây các cây cầu thì thị trường Hà Nội sẽ phát triển mạnh nhất tại khu vực nào, phân khúc nào?”, bà An trả lời khá chi tiết.

Cụ thể, Hà Nội vẫn đang phát triển rất mạnh sang khu Tây: Cầu giấy, Từ Liêm. Từ khi có cầu Nhật Tân và đường Võ Chí Công, khu vực phát triển đã lan sang khu Tây Bắc. Còn Tây Nam thì do có trục Hà Đông, đường sắt… Đó là những khu tương đối truyền thống trong vòng 7 năm qua khi Hà Nội mở rộng.

Với tập trung phát tiển tại khu Tây như vậy thì khu Đông có vẻ nguồn cung BĐS nhà ở khá thấp so với khu Tây. Hạ tầng mới nếu cải thiện tốt hơn, chúng tôi cho rằng nguồn cung tại đây sẽ tăng nhanh, vì nguồn cung sẽ tăng lên. Nhất là người dân đã quen với khu trung tâm sẽ không ngại sang Long Biên nếu có thêm kết nối.

TP.HCM về măt mở rộng nguồn cung tương đối giống Hà Nội nhưng phân khúc tại TP.HCM tập trung nhiều vào giá bán cao hơn tại Hà Nội – điều này thể hiện rõ mức độ phát triển của thị trường và thu nhập người dân. Hà Nội thì không thể ở mãi phân khúc như vậy. Nhưng trong ngắn hạn, trung cấp vẫn là phân khúc chiếm nhiều nhất.

Dự án ga Hà Nội: Ảnh hưởng rất nhiều

Bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội chia sẻ: “Khi mới biết tin này, với tư cách là người Hà Nội, tôi có hai cảm xúc trái chiều”.

Một là gợi nhớ về những địa điểm hoạt động xã hội của TP HN có tính chất lịch sử - gắn bó sâu sắc với người Hà Nội. Rồi đến thời điểm di dời để khu đất xây nhà ở.

"Hà Nội có vẻ đi ngược, xây nhà trước rồi mới xây đường".

Nó có 2 mặt, 1 mặt giúp Hà Nội có bộ mặt mới, giúp TP khoác lên mình bộ áo mới đẹp hơn, hiện đại hơn, phục vụ cho người dân có cuộc sống tốt hơn Nhưng mặt chưa được tích cực là với các nước phát triển khi họ quy hoạch xây đô thị, họ làm cơ sở hạ tầng trước rồi mới đến xây dựng nhà ở, TTTM nhưng Hà Nội có vẻ đi ngược, xây nhà trước rồi mới xây đường.  

Tôi nói vậy để đưa ra quan điểm của mình là ủng hộ việc thay đổi quy hoạch mới, nếu nó làm cho chất lượng cuộc sóng tốt hơn. Tuy nhiên phải thỏa mãn các yếu tố giao thông. Với dự án ga Hà Nội – một vị trí thực sự đắc địa, nếu để xây dựng dự án nhà ở - một trong những dự án đắc địa nhất hiện nay vì khu vực Hoàn Kiếm rất hiếm dự án nhà ở (đa phần là công sở hành chính).

Sự thay đổi của khu vực đấy sẽ ảnh hưởng trực tiếp nếu thực sự dự án được phê duyệt, quy hoạch được phê duyệt và thực thi. Ảnh hưởng rất nhiều: ảnh hưởng kinh tế, đến giá, đến thị trường, đến nhu cầu, nguồn thu và ảnh hưởng trực tiếp đến các phân khúc khác ở các khu vực khác vì các dự án này khá lớn.