Thứ Tư, ngày 28/09/2016 10:26 AM (GMT+7)

Dự án “ăn cơm trước kẻng”, đẩy rủi ro cho người mua

authorNguyễn Tường Thứ Hai, ngày 29/08/2016 15:42 PM (GMT+7)

(Dân Việt) Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định ngặt nghèo về điều kiện mở bán dự án đã có hiệu lực hơn một năm nay. Tuy nhiên, luật gần như không có giá trị trên thực tế. Các chủ đầu tư vẫn vô tư “ăn cơm trước kẻng”, đẩy rủi ro cho người mua nhà.

   

Xé rào

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1.7.2015 quy định: Chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính tốt hơn khi muốn thực hiện dự án chứ không phải huy động tiền dân làm dự án rồi bán ngược cho dân kiểu “tay không bắt giặc” như trước đây. Tuy nhiên, thực tế có rất ít chủ đầu tư tuân thủ luật này, kể cả doanh nghiệp địa ốc lớn.

 du an “an com truoc keng”, day rui ro cho nguoi mua hinh anh 1

Dự án Opal Riverside dù chưa làm móng nhưng đã bán gần hết số lượng căn hộ

Một trong những dự án tiêu biểu là Opal Riverside tại đường số 10, quận Thủ Đức, TP.HCM của địa ốc Đất Xanh. Được quảng cáo là khu căn hộ cao cấp resort ven sông Sài Gòn, một “tuyệt tác từ ngọc” với hơn 600 căn hộ. Tuy nhiên, sự hoành tráng hiện vẫn đang nằm… trên giấy. Toàn bộ dự án diện tích hơn 2ha này hiện vẫn là khu đất trống nham nhở được bao bọc kín mít. Bên trong chỉ vài chiếc xe cạp hoạt động. Dự án vẫn trong giai đoạn bắt đầu làm móng.

Mặc dù vậy, dự án này đã mở bán rình rang từ tháng 5.2016. Thông báo của chính chủ đầu tư, 300 căn hộ đã được bán sạch trong ngày đầu tiên. Địa ốc Đất Xanh tiếp tục mở bán đợt 2 vào tháng sau đó. Trong vai một người mua nhà, đến một sàn giao dịch, chúng tôi được các nhân viên sale thông báo dự án đã bán hết 90% căn hộ. 

“Hiện dự án chỉ còn vài căn thôi. Nếu anh muốn mua thì phải tìm người mua trước và trả chênh lệch giá khoảng 3-5% giá trị căn hộ”- nhân viên này nói. Khi chúng tôi hỏi khi giao dịch sẽ ký hợp đồng dạng nào thì được nhân viên này khẳng định: Ký trực tiếp hợp đồng mua bán. 

Một dự án khác của chủ đầu tư này cũng đang được quảng bá rầm rộ là Opal Garden. Tìm hiểu về dự án này, chúng tôi được nhân viên giao dịch hướng dẫn làm hợp đồng giữ chỗ để chọn được căn tốt. “Bên em đang chuẩn bị mở bán dự án này. Hiện đã có nhiều người đặt chỗ. Anh không nhanh tay là lỡ cơ hội”- nhân viên tên A. đon đả.

Thực tế tại dự án này cũng là một khoảng đất trống mênh mông được quây tôn che lại. Dự án gần như chưa san lấp mặt bằng nhưng cũng đang được giao dịch rình rang trên mạng với những lời hứa hẹn có cánh.

Luật có như không?

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Opal Garden được thiết lập sau khi Opal Riverside mở bán ít lâu. Điều này dễ liên tược việc các chủ đầu tư huy động vốn ở dự án này để làm dự án khác. Đây chính là yếu tố rủi ro lớn đối với người mua vì hiệu ứng đỗ vỡ kiểu domino, điều đã từng xảy ra với hàng loạt dự án trước đây, khi thị trường “chết đứng”, dẫn đến tranh chấp kiện tụng kéo dài.

 du an “an com truoc keng”, day rui ro cho nguoi mua hinh anh 2

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho hay, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh như hiện nay rất nhiều doanh nghiệp BĐS, trong đó có nhiều doanh nghiệp lớn huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Các doanh nghiệp “lách luật” để thu tiền của khách hàng dưới hình thức  giữ chỗ, đặt cọc.

Theo ông Đực, thực chất việc giữ chỗ, đặt cọc là hành vi tiền mua bán. Việc đóng tiền dựa trên tinh thần thoả thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng, khi có rủi ro, người mua nhà chính là bên chịu thiệt thòi nhất.Vấn đề này đã tồn tại từ nhiều năm qua nhưng cơ quan quản lý vẫn không thể xử lý.

Cũng theo ông Đực, luật mới có quy định dự án chỉ được bán ra thị trường khi có sự chấp thuận của Sở Xây dựng. Tuy nhiên, quy định này cũng gần như không có giá trị thực tế. Các cơ quan chức năng cũng không thể quán xuyến, không thể thanh tra từng dự án một. Người mua nhà gần như phải “tự bơi” và chấp nhận rủi ro. “Trong bối cảnh đó, trước khi quyết định mua nhà, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án, tiến độ thi công tới đâu, uy tín của chủ đầu tư… để tránh bị lừa đảo, rắc rối về sau”- ông Đực nói.

Thực trạng hiện nay là một số chủ đầu tư tranh thủ mở bán, huy động vốn để có tiền làm móng, trả nợ tiền sử dụng đất hay nợ ngân hàng. Điều này phần nào cho thấy chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, muốn mượn vốn của khách hàng để thực hiện dự án. Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, chủ đầu tư phải bắt buộc phải làm xong móng mới được phép mở bán dự án. Chủ đầu tư thường “lách luật” bằng các hợp đồng giữ chỗ hoặc đặt cọc. Theo luật sư Trần Quang Thắng, Giám đốc Công ty luật Quốc tế và Cộng sự, đây là hành vi sai luật chứ không phải “lách luật”. Vì theo tinh thần của luật, khi chưa xong móng, dự án không được phép huy động bất cứ khoản tiền nào của người mua nhà. Việc xé rào thể hiện rất rõ khi hầu hết các chủ đầu tư đều tổ chức huy động vốn từ người mua thông qua “lễ mở bán dự án”.

Xem bình luận

TIN ĐỌC NHIỀU

Thanh tra Chính phủ vừa có thông báo Kết luận thanh tra “Về việc...
Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam,...
“Khoán nhưng phải đảm bảo an ninh an toàn với chức danh lãnh đạo....