Thứ Ba, ngày 26/09/2017 18:26 PM (GMT+7)

Dự cảm xấu cho thị trường căn hộ cao cấp?

authorNguyễn Tường Thứ Ba, ngày 11/04/2017 06:00 AM (GMT+7)

(Dân Việt) Giao dịch sụt giảm, cung vượt quá cầu dẫn đến thanh khoản thấp, sự “ngoảnh mặt” của nhà đầu tư thứ cấp… và nhiều yếu tố khác đang dẫn đến tình trạng thị trường căn hộ cao cấp ế ẩm. Theo cảnh báo của nhiều chuyên gia, nếu nguồn cung còn phát sinh ồ ạt, phân khúc này rất dễ “sa lầy”.

   

 du cam xau cho thi truong can ho cao cap? hinh anh 1

Phân khúc BĐS cao cấp không còn hấp dẫn như trước

Thống kê buồn, thực tế cũng buồn

Báo cáo quý I năm 2017 của hãng nghiên cứu về thị trường bất động sản CBRE vừa công bố, thị trường căn hộ TP.HCM đầu năm có sự trầm lắng và suy giảm ở cả số căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất cả các phân khúc. Đặc biệt, CBRE đánh giá phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang có sự suy giảm rõ nhất.

Theo đó, tổng số căn bán được suy giảm với chỉ 6.051 giao dịch thành công, giảm 47% so quý trước và 29% so cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng sang, cao cấp chỉ bán được chưa đầy 1.000 căn hộ trong quý này. Trong quý  IV năm 2016, số lượng căn hộ cao cấp và hạng sang lên đến khoảng 4.200 giao dịch thành công. Như vậy, số lượng giao dịch thành công ở phân khúc cao cấp và hạng sang suy giảm đến trên 3/4.  

Một báo cáo khác của DKRA cho biết trong năm 2016 các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm đến 70% nguồn cung thị trường. Thời điểm đó, thị trường đã cảnh báo nhiều bất ổn do mất cần bằng, nguồn cung căn hộ bình dân (có giá dưới 1,5 tỷ đồng/căn) thiếu hụt sẽ có những tác động không tốt đến thị trường. Qua năm 2017, căn hộ cao cấp sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn giao dịch.

Khảo sát thực tế trên thị trường giao dịch, nhiều lễ mở bán có số lượng sale đông hơn khách mua. Cá biệt, có những dự án cao cấp chỉ thu hút vài chục người “lèo tèo” đến… xem là chính. Áp lực dòng tiền đang khiến nhiều dự án chạy đua rao bán gấp, cắt lỗ càng tăng nhiệt. Đơn cử như The EverRich Infinity, The Goldview, Gateway Thảo Điền, Millennium… là những dự án có lượng lớn tin rao bán lỗ trên thị trường thời gian gần đây. Tùy dự án, mức độ rao bán cắt lỗ có thể biến động từ 100 - 500 triệu/căn, tuy nhiên thanh khoản vẫn khá èo uột.

Cảnh báo

Theo các chuyên gia BĐS, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự im ắng của thị trường căn hộ cao cấp từ đầu năm đến nay. Thứ nhất là việc các DN chạy đua bung hàng ở thời điểm cuối năm dẫn đến “dội hàng”. Thứ hai là đang có tín hiệu các ngân hàng siết chặt tín dụng BĐS. Điều này dẫn đến áp lực dòng tiền lớn đối với DN và nhà đầu tư cá nhân. Đăc biệt là nhà đầu tư cá nhân lướt sóng căn hộ phụ thuộc khá nhiều vào đòn bẫy tài chính.

Theo ông Phạm Lâm, CEO DKRA, thị trường căn hộ cao cấp và hạng sang đang lệ thuộc khá nhiều vào nhà đầu tư cá nhân. Sự xuống dốc của thị trường là rất dễ hiểu khi thị trường thứ cấp này đang có tính thanh khoản không tốt, sinh lời ít nên không còn xôm tụ như trước đây.

Còn theo ông Nguyễn Huy Vũ, CEO Bản Việt Land, thị trường căn hộ 2016 sôi động do có nhiều yếu tố kích thích khi dòng tiền đầu tư các kênh khác không hiệu quả bằng BĐS. Ngoài ra là thông tin vĩ mô về TPP sẽ mang lại nguồn khách hàng mới dồi dào. Tuy nhiên, qua một giai đoạn hưng phấn, thị trường này đang trở lại đúng quỹ đạo. “Phân khúc này trong thời gian tới sẽ rất khó lường. Nếu chủ đầu tư lẫn người lướt sóng không tỉnh táo đo lường được sự thẩm thấu thật mà chạy theo giá trị ảo, sẽ rất dễ vỡ trận” - ông Vũ cảnh báo.

Một dự báo khác của CBRE, nguồn cung phân khúc này có thể sẽ bùng nổ trở lại vào các quý cuối năm. Theo các chuyên gia BĐS, nếu xu hướng đó trở thành sự thật, sẽ có cuộc chiến “khốc liệt” tại thị trường này và không ngoại trừ khả năng những DN tiềm lực yếu sẽ :”sa lầy”. Câu chuyện tương tự đã xảy ra khi bong bóng BĐS vỡ những năm trước đây. Một chuyên gia BĐS bật mí, lợi nhuận từ 1 dự án BĐS ở mức 20% đã là lý tưởng. Nhưng đó là những dự án thanh khoản tốt, giải quyết được rổ hàng từ 3-6 tháng.

Ngược lại, nếu thanh khoản không tốt thì chủ đầu tư sẽ gặp áp lực rất lớn vì hầu hết các dự án đều sử dụng đòn bẫy tài chính. “Nhiều chủ đầu tư vay ngân hàng, tiễn lãi một ngày tương đương giá trị một căn hộ. Chỉ cần “đứng hình” vài tháng thì đã gặp vấn đề” - vị này nói. Theo ông, vấn đề lớn nhất của các DN hiện tại là giải quyết lượng hàng tồn kho khá lớn. Nếu tiếp tục tung hàng ồ ạt, lượng hàng tồn này sẽ phình to dần và sẽ trở thành những “cục máu đông” gây nhiều hệ lụy cho cả DN lẫn thị trường. 

Xem bình luận

TIN ĐỌC NHIỀU

Giá vàng hôm nay 25.9, được các chuyên gia và nhà đầu tư nhận định,...
Giá vàng hôm nay 26.9, được các chuyên gia và nhà đầu tư nhận định,...
“Tập trung phát triển các vùng kinh tế trọng điểm, phát huy tiềm...