Bất động sản "ngủ đông" vì cạn dòng vốn, nhà đầu tư có ồ ạt xả hàng?

Nhà đầu tư bất động sản lâm cảnh "đói" vốn

6 tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản dường như "tê liệt". Thậm chí, một số khu vực gần như rơi vào trạng thái "ngủ đông". Điều này càng cho thấy, thị trường bất động sản đã lộ rõ sự "hạ nhiệt", nguy cơ suy thoái, đóng băng.

Theo các chuyên gia, việc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ và việc một số "ông lớn" ngành bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm đã khiến thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng. Giao dịch suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản tại một số khu vực.

Nghiên cứu của DKRA Vietnam, tất cả các phân khúc bất động sản đều sụt giảm nghiêm trọng về lượng tiêu thụ và đang giảm giá, cắt lỗ, chiết khấu mạnh. Cụ thể, tháng 10/2022, ở phân khúc đất nền, sức cầu thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 27% (giảm 84,1% so với cùng kỳ). Các dự án mở bán trong tháng 10 có mặt bằng giá sơ cấp tăng khoảng 0,25 - 8% so với lần mở bán trước đó (thời gian mở bán theo từng đợt 2 tháng - 6 tháng - 12 tháng).

Riêng trên thị trường thứ cấp, các dự án có mức giá đi ngang hoặc tăng nhẹ chỉ 2% so với tháng trước. Bên cạnh đó, thị trường cũng phát sinh giao dịch cắt lỗ khi khách hàng gặp phải những khó khăn về dòng tiền và áp lực lãi suất ngày càng tăng cao.

Về phân khúc căn hộ, thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 20% - 60% lượng sản phẩm mở bán. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 4% - 10% so với đầu năm, tuy nhiên nhiều chính sách ưu đãi thanh toán nhanh được các chủ đầu tư áp dụng với mức chiết khấu lên đến 40% - 50% giá trị bất động sản nhằm kích cầu thị trường.

Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm với giá bán ghi nhận giảm cục bộ ở những nhà đầu tư cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân cũng như giảm áp lực lãi vay giữa bối cảnh lãi suất tăng cao.

Ghi nhận của Thế Giới Tiếp Thị, thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư xả hàng, chiết khấu, giảm giá sản phẩm… nhằm mục đích bán được hàng, thu dòng vốn. Các chủ đầu tư tìm mọi cách để thu hút nguồn vốn từ khách hàng để suy trì hoạt động kinh doanh, trả lương bộ máy nhân sự trong bối cảnh cạn kiệt nguồn vốn hiện nay.

Một dự án đã dự án tại quận 9 cũ (nay là TP.Thủ Đức), quận 12, vùng giáp ranh TP.HCM đã giảm giá đến 30- 50% cho các khách hàng thanh toán vượt tiến độ. Nhiều nhà đầu tư phải chào bán sản phẩm với giá gốc vì không gồng nổi tiến độ thanh toán chủ đầu tư đề ra.

Ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Vietnam cho rằng mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với tháng trước, trên thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ (200 - 500 triệu đồng/căn) ở những khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng.

Còn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sức cầu cũng giảm đáng kể, lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay, khoảng 33% số lượng dự án mới không phát sinh giao dịch. Nhiều dự án được chủ đầu tư chiết khấu 30 – 40%, cam kết các chính sách thuê, mua lại nhằm kích cầu.

Hiện tượng cắt lỗ ồ ạt có thể diễn ra trên thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc phải thực hiện các biện pháp "đau đớn" để "tồn tại trước đã".

Theo đó, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn", phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng.. tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, việc bán dự án với giá hời tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài "thôn tính", làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa vốn đang "thống lĩnh" thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão).

Tuy nhiên, sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì doanh nghiệp sẽ phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại. Nguyên nhân chính là do tắc nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu, nguồn vốn huy động từ khách hàng.

Cùng suy nghĩ như ông Châu, một số chuyên gia cho rằng, suy thoái và đóng băng là hiện tượng có thể xuất hiện trên thị trường bất động sản. Như vậy, nguy cơ thị trường cắt lỗ toàn diện có thể diễn ra.

Ths. Phương Loan - Đại học Văn Lang cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một giai đoạn bất ổn bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Do đó, các nhà đầu tư nên thường xuyên đánh giá lại giá trị của danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra những quyết định giữ hay bán cho phù hợp.

Cụ thể, với các nhà đầu tư chưa tham gia vào thị trường, khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế.

Các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống", vị chuyên gia nhìn nhận.

Theo TS Đinh Thế Hiển cho rằng, giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này, là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỉ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều.

Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách "hy sinh" dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển. Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần phải tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.