“Bóc mẽ” lý do giá nhà phi mã?

Liên quan tới việc giá nhà vẫn tăng bất chấp ảnh hưởng nặng do dịch Covid-19, tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ chiều 30/10, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, giá nhà ở nói chung do thị trường quyết định. Hiện tại, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, đối với nhà ở thương mại thông thường, mức giá có thể dao động rất lớn, từ 30 đến 40, 45 triệu/ m2.

Điều này do thị trường quyết định. Cách giải quyết, tức muốn giảm giá nhà, thì đầu tiên là phải đảm bảo tăng nguồn cung. Cùng đó, phải minh bạch thông tin để làm sao người mua có thể tiếp cận được trực tiếp với chủ đầu tư, tránh phải qua nhiều khâu đầu cơ trung gian, môi giới bất động sản khiến giá bị đẩy cao", ông Hùng nói.

Tại báo cáo thị trường quý III/2020, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến ty lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn.

Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh. Dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Nhìn nhận về nguyên nhân giá nhà tăng cao, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, giá nhà đang được cấu thành từ tiền sử dụng đất, thời gian thực hiện thủ tục hành chính, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở, chi phí không tên trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án.

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng). Đối với nhà phố chiếm trên dưới 30% giá thành. Và chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Về chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); đối với nhà phố vào khoảng 30% giá thành.

HoREA cho rằng, chi phí xây dựng tại các địa phương trong cả nước thường không khác nhau nhiều (trừ một số khu vực đặc thù). Ví dụ, giá thành xây lắp công trình nhà chung cư khoảng 20 - 30 tầng khoảng 12 triệu đồng/m2 sàn. Nhà càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng cao hơn.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành. Ví dụ, dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỉ đồng, thực hiện trong ba năm, trong đó phải vay 30% là 900 tỉ đồng, lãi suất vay 11%/năm, thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỉ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.

Ngoài ra, những chi phí "không tên" thường được các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tính vào trong khoản chi phí dự phòng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết giá trị các khoản chi phí "không tên" là không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án. Và cuối cùng chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Để có thể kéo giá nhà xuống mức phù hợp, HoREA kiến nghị hàng loạt các giải pháp như: Thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở"; nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản; kiến nghị là Chính phủ nên xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% bảng giá đất; rút ngắn thời gian làm thủ tục; khuyến khích doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Ở góc độ quản lý nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Quang Hùng cho biết, để tăng lượng cung nhà ở giá rẻ, Bộ này đã có đề xuất một cơ chế chính sách cho nhà ở thương mại giá rẻ với khung giá từ 20-28 triệu đồng/ m2, và cho phép diện tích xây dựng là dưới 45 m2.

Theo ông Hùng, với chính sách này có thể kỳ vọng sẽ tạo ra được nhiều nguồn cung với mức giá ở dạng trung bình, đáp ứng vừa mức thu nhập mà đại đa số những người lao động, công nhân viên chức có mức thu nhập trung bình ở đô thị có thể mua được.

Bên cạnh đó, về nhà ở xã hội với khung giá từ 15-20 triệu đồng/ m2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, hiện chúng ta đã có đầy đủ cơ chế chính sách. Vấn đề là tiếp tục đẩy nhanh tiến độ và tiếp tục hình thành các dự án mới để đẩy nhanh nguồn cung này.