Cạn kiệt dòng tiền, tồn kho tăng mạnh, doanh nghiệp bất động "gồng mình" gánh nợ vay

Kết thúc 9 tháng đầu năm 2020, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản (BĐS) xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường, khi lượng hàng tồn kho, nợ phải trả, các khoản phải thu tăng mạnh. Trong khi đó, khoản tiền và tương đương tiền của một số doanh nghiệp bất động sản lại giảm mạnh hoặc chiếm phần rất nhỏ, mặc dù vẫn báo lãi.

Dòng tiền cạn, tồn kho tăng mạnh

Tại Công ty CP DRH Holdings (DRH) ghi nhận biến động mạnh về dòng tiền kinh doanh trong 9 tháng đầu năm 2020.

Cụ thể, tính đến 30/9/2020, tiền và các khoản tương đương tiền của DRH chỉ vỏn vẹn hơn 17 tỷ đồng, giảm 53% so với đầu năm. Trong khi đó, các khoản phải thu ngắn hạn tăng lên gần 735 tỷ đồng, hàng tồn kho lên tới 819 tỷ đồng, nợ ngắn hạn phải trả cũng tăng lên gần 1.547 tỷ đồng. Kết quả này đã đẩy lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của DHR lên mức âm hơn 40 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước đạt gần 39 tỷ đồng.

Cũng biến động mạnh về dòng tiền hoạt động kinh doanh là Công ty CP đầu tư Nam Long (NLG). Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2020 của DN này cho thấy, trong khi các khoản phải thu ngắn hạn của công ty này tăng 12% so với đầu năm, lên hơn 1.734 tỷ đồng, thì hàng tồn kho thậm chí còn tăng 26%, lên mức hơn 5.398 tỷ đồng (tăng hơn 1.100 tỷ đồng so với con số ghi nhận đầu năm). Trong đó, các dự án chiếm giá trị hàng tồn kho lớn nhất là Paragon Đại Phước (1.705 tỷ đồng), dự án Akari (1.685 tỷ đồng), dự án Vàm Cỏ Đông (1.090 tỷ đồng)...

Cùng với đó, nợ phải trả của Công ty cũng tăng 19%, đạt gần 5.579 tỷ đồng, trong đó khoản phải trả ngắn hạn tăng lên gần 3.383 tỷ đồng.

Những kết quả trên phần nào gây ảnh hưởng khiến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng vừa qua của NLG tăng mạnh từ mức âm 437 tỷ đồng lên tới âm gần 940 tỷ đồng.

Càng đáng lo hơn, tiền và các khoản tương đương tiền của NLG lại giảm mạnh 48%, xuống còn 981 tỷ đồng. Mặc dù đây vẫn là một con số tương đối lớn, tuy nhiên, trong bối cảnh các khoản nợ ngắn hạn phải trả cũng tăng lên gần 3.383 tỷ đồng, thì áp lực về khả năng thanh toán trong ngắn hạn không phải là nhỏ với Nam Long.

"Ông lớn" BĐS Phát Đạt cũng tăng mạnh tồn kho sau 9 tháng đầu năm 2020. Theo ghi nhận, tính đến ngày 30/9, hàng tồn kho của Phát Đạt tăng mạnh với giá trị 9.781 tỷ đồng. Trong đó, gần một nửa giá trị hàng tồn kho là ở 2 dự án The EverRich 2 (River City) và The EverRich 3, chiếm 4.480 tỷ đồng. Ngoài ra, trong báo cáo tài chính quý III, danh mục hàng tồn kho của Phát Đạt cũng phát sinh thêm dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải với giá trị gần 1.984 tỷ đồng.

"Đại gia" Đất Xanh cũng tăng mạnh hàng tồn kho sau 9 tháng, chiếm 44% tổng giá trị tài sản với giá trị tương đương 9.756 tỷ đồng, tăng 44% so với đầu năm. Gem Sky World ở Long Thành (Đồng Nai) là dự án đang chiếm giá trị tồn kho lớn nhất với gần 3.410 tỷ đồng, cao gấp đôi giá trị ghi nhận hồi đầu năm.

Ngoài ra, dự án Gem Riverside vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Theo ghi nhận, giá trị tồn kho tại dự án này vẫn còn hơn 1.580 tỷ đồng tại thời điểm 30/9.

Nợ vay tăng… "chóng mặt"

Trong bối cảnh thị trường khó khăn chung vì dịch Covid-19, dòng tiền cạn kiệt và tồn kho tăng mạnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải "gõ cửa" các ngân hàng để vay vốn và thế chấp bằng chính các dự án đang phát triển.

Chẳng hạn, với Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), trong quý 3/2020, DN này vay thêm 415 tỷ đồng khiến tổng vay nợ tài chính tăng lên 1.783 tỷ đồng. Nếu so với đầu năm, con số này tăng lên gấp 2,3 lần.

Trong đó, Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) là đơn vị cho DN này vay nhiều nhất, gồm 3 khoản vay với tổng trị giá 926 tỷ đồng. Trong đó, hai khoản vay 276 tỷ đồng được dùng để tài trợ phát triển dự án ở phường Phú Hữu, Quận 9 với hình thức đảm bảo là quyền tài sản tại chính dự án này. 

Ngoài ra, trong quý 3/2020, Khang Điền còn vay thêm 380 tỷ đồng từ OCB để đầu tư phát triển dự án Lê Minh Xuân mở rộng (Bình Chánh) và Khu dân cư Tân Tạo (Bình Tân), thế chấp bằng quyền tài sản tại dự án Lê Minh Xuân mở rộng. Như vậy, dự án này đang được Khang Điền vay tổng cộng 650 tỷ đồng từ OCB.

Ngoài COC, Khang Điền cũng đang vay Vietinbank chi nhánh 11 hơn gần 370 tỷ đồng để tài trợ dự án Lovera Vista.

Tính đến cuối tháng 9/2020, tổng tài sản của Khang Điền tăng thêm 11,2% so với hồi đầu năm, lên mức 14.717 tỷ đồng. So với đầu năm, cả nợ phải trả và vốn chủ sở hữu đều tăng nhưng nợ lại có tốc độ tăng cao hơn vốn. Đến cuối tháng 9/2020, DN này có 7.775 tỷ đồng vốn chủ sở hữu và nợ phải trả là 6.942 tỷ đồng.

Cũng tăng mạnh nợ vay sau 9 tháng là Tập đoàn An Gia (AGG). Báo cáo tài chính quý 3/2020 của DN này cho thấy khoản nợ phải trả tăng đến hơn 1,7 lần, lên đến 6.845 tỷ đồng. Khoản nợ phải trả đang vượt vốn chủ sở hữu tới 3,6 lần (vốn chủ sở hữu vào cuối tháng 9/2020 của An Gia ghi nhận 1.907 tỷ đồng) Trong đó có đến 69% là nợ ngắn hạn.

Đến cuối tháng 9/2020, An Gia đang gánh tổng khoản vay lên đến 1.733 tỷ đồng, tăng 62% so với con số đầu năm. Chủ nợ lớn nhất của DN này là Ngân hàng Vietinbank với tổng cộng khoảng 608,2 tỷ đồng. Trong đó, khoản vay 563,4 tỷ đồng có thời hạn trả lãi gốc đến tháng 8/2023. Ngân hàng Vietcombank cũng đang cho An Gia vay 47,3 tỷ đồng với thời hạn trả lãi gốc vào tháng 6 năm sau.

Ngoài ra, An Gia còn đang vay dài hạn các khoản nhỏ ở United Overseas Bank Vietnam và Shinhanbank.

An Gia cũng là một trong những DN có hàng tồn kho tăng mạnh. Tính đến cuối quý 3, DN này tồn kho gần 5.190 tỷ đồng, chiếm 60% tổng giá trị tài sản và gần gấp 2 lần con số hồi đầu năm. Trong đó, The Sóng - dự án condotel duy nhất của An Gia, chiếm giá trị tồn kho lớn nhất với 2.142 tỷ đồng.

Cũng khó khăn không kém là Địa ốc Hoàng Quân (HQC), tính đến cuối tháng 9/2020, DN có tổng nợ phải trả là 2.566 tỷ đồng, tăng 7,5% so với đầu năm. Tính đến quý 3/2020, tổng vay và nợ thuê tài chính của Hoàng Quân vào khoảng 327 tỷ đồng. Trong đó, kênh trái phiếu chiếm gần 57%.