Giá nhà đất có cơ hội giảm, nếu lãi suất ưu đãi chỉ 4,8%/năm?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm, áp dụng cho cả người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị.

Thậm chí, về lâu dài, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3-3,5%/năm.

Giá nhà ở đô thị vượt xa tầm với người thu nhập trung bình - thấp

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA: Có nhiều vướng mắc, trong đó có vấn đề về lãi suất cao, đã khiến mục tiêu phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trong giai đoạn 2015-2020 chỉ đạt 42% kế hoạch đề ra.

Theo Chủ tịch HoREA, điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách Xã hội chưa cho vay đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH. Kể cả dự án NƠXH để cho thuê. Bên cạnh đó, 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi NƠXH (gồm Vietcombank, Vietinbank, Agribank và BIDV), do chưa được tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất, nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án NƠXH vay ưu đãi.

"Vì vậy, các chủ đầu tư dự án NƠXH đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua NƠXH. Điều này khiến cho đơn giá NƠXH lên đến khoảng 18-20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13-15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011-2015. Chưa kể, do thiếu vốn nên nguồn cung dự án NƠXH bị sụt giảm rất lớn" - ông Châu nói.

Vì thế, HoREA đã có kiến nghị Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng xem xét quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm, áp dụng cho cả người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Cùng với đó, Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách Xã hội và cả 4 ngân hàng quốc doanh nêu trên (gồm Vietcombank, Vietinbank, Agribank và BIDV), với mức lãi suất ưu đãi chỉ 4,8%/năm.

"Cần ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 để có nguồn ngân sách tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho các ngân hàng. Đây cũng là nguồn vốn "mồi" từ ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách NƠXH, tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua NƠXH được vay vốn ưu đãi", ông Châu nói.

Trên thực tế, theo khảo sát của Dân Việt, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM trong quý 1/2021 tăng bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý 4 năm 2020, do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán ít. Trong đó, tăng "nóng" nhất là ở khu vực thành phố Thủ Đức.

Cụ thể, trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 thậm chí gần 200 triệu đồng/m2; tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2 thậm chí 100 triệu đồng/m2.

Giá nhà đất có cơ hội giảm, nếu lãi suất ưu đãi chỉ 4,8%/năm ?

Trước kiến nghị về giảm lãi suất ưu đãi vay chỉ 4,8%/năm, đối với chủ đầu tư cũng như người mua nhà, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính chia sẻ, nếu giảm lãi suất vay mua nhà, thì nó cũng tạo ra hiệu ứng tốt. Đó là tạo điều kiện cho rất nhiều người có thể mua nhà. Và, đó cũng là điều mong muốn, là có nhiều người Việt Nam hơn có thể mua nhà. Nhất là trong thời gian dịch bệnh Covid-19 phức tạp như hiện nay, nhiều người làm việc ở nhà, thành ra việc có nhà ở là một nhu cầu rất lớn, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới.

Theo ông Hiếu, việc lãi suất thấp bổ trợ rất lớn cho người mua nhà, vì khi lãi suất thấp sẽ kích thích được khả năng mua nhà của người dân cao hơn. Thế nhưng, khi lãi suất thấp cũng có thể dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản khi mà rất nhiều người có thể vay được với lãi suất thấp và đổ tiền vào bất động sản, tạo nên hiệu ứng bong bóng vì nhiều người mua, giá sẽ càng cao lên nhưng đến một lúc nào đó giá sẽ chững lại và đến giai đoạn sụp đổ sau đó.

"Thành ra, lãi suất thấp cũng có mặt tích cực và tiêu cực. Chính vì thế, các nhà quản lý là Ngân hàng Nhà nước cần phải có chính sách điều chỉnh lãi suất sao cho hợp lý, để tạo điều kiện cho người dân mua nhà.

Nhưng, đồng thời cũng tránh xảy ra bong bóng bất động sản, cũng như khả năng bùng phát lạm phát" - ông Hiếu nói.

Trong khi đó, theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang: Hiện mặt bằng giá bất động sản đang khá cao, thành ra các ngân hàng cũng nên cân nhắc việc cho vay bất động sản bằng các chính sách như là lãi suất, nhất là bất động sản đang tăng trưởng nóng nên cân nhắc cho vay ở mức lãi suất trên trung bình chứ không thể quá thấp.

"Hiện tại, bất động sản đang phát triển ồ ạt nên cho vay với lãi suất thấp là không ổn. Theo tôi, đề xuất này chưa cần thiết lúc này" - ông Quang nói.

Riêng về mức lãi suất ưu đãi này với phát triển NƠXH, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, phát triển NƠXH là một bài toán lớn, trước khi đề xuất lãi suất thì phải tính đến các chính sách phát triển NƠXH trước đã. Hiện chưa có chính sách phát triển NƠXH rõ ràng mà đã đề xuất đến chuyện lãi suất thì cũng chưa có ý nghĩa lắm.

"Hiện nay, cần kêu gọi một số DN phát triển NƠXH, và Nhà nước cần bắt tay hỗ trợ các chính sách, thủ tục cần thiết, nhanh chóng, rồi sau đó mới bàn đến chuyện lãi suất. Vì hiện nay, trên thị trường bất động sản đang ở mức giá khá cao nên chỉ cần thị trường có căn hộ NƠXH có mức lời khoảng 10% thôi, thì lúc đó giá bật động sản/căn hộ đưa ra sẽ có mức giá rất thấp và thị trường sẽ hấp thụ được liền. Khi chưa tạo ra được sản phẩm mà bàn chuyện lãi suất thì có vẻ chưa hợp lý" - ông Quang nói thêm.