Soi "của để dành" của các doanh nghiệp bất động sản

Theo các chuyên gia bất động sản, khoản mục "của để dành" này càng tăng thì đây là tín hiệu cho thấy, khả năng bán hàng của các DN bất động sản được cải thiện, không có sự đóng băng như nhiều lo ngại bởi tác động của dịch Covid-19; đặc biệt, đây cũng là điểm quan trọng trên báo cáo tài chính của các DN bất động sản mà nhà đầu tư cần lưu ý.

Ai là quán quân nắm giữ "của để dành" nhiều nhất?

Nhìn vào BCTC quý 2 được công bố, "ông lớn" Vinhomes (HoSE: VHM) đang là quán quân trong nhóm các DN bất động sản khi có khoản người mua trả tiền trước lớn nhất, đạt 22.214 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% so với tổng nguồn vốn (209.999 tỷ đồng).

Tuy nhiên, nếu so với hồi đầu năm thì khoản mục này đã giảm gần 20% (hồi đầu năm, khoản mục này ghi nhận giá trị 26.967 tỷ đồng).

Xếp kế Vinhomes về giá trị khoản người mua trả tiền trước là Vinaconex (HoSE: VCG). Tính hết quý 2/2021, khoản mục này của VCG ghi nhận lên tới 7.452 tỷ đồng, cao gấp 3 lần so với giá trị hồi đầu năm (2.350 tỷ đồng). Sở dĩ, Vinaconex tăng mạnh khoản "của để dành" là nhờ đẩy nhanh công tác bán hàng tại nhiều dự án như Khu đô thị du lịch Cát Bà Amatina (Vinaconex ITC), Tổ hợp văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Green Diamond (93 Láng Hạ, Hà Nội), Khu đô thị đại lộ Hòa Bình kéo dài (Quảng Ninh), Khu đô thị mới Thiên Ân (Quảng Nam)...

"Ông lớn" Novaland (HoSE: NVL) cũng tăng mạnh khoản mục người mua trả tiền trước tính đến cuối quý 2/2021 với giá trị lên tới 6.838 tỷ đồng, tăng khoảng 70% so với hồi đầu năm (4.087 tỷ đồng).

Hàng loạt các tên tuổi khác trong ngành bất động sản cũng ghi nhận khoản mục "của để dành" này tăng mạnh. Chẳng hạn, An Gia (HoSE: AGG) ghi nhận đạt 3.166 tỷ đồng, tăng 25% so với hồi đầu năm (2.553 tỷ đồng); Nam Long (HoSE: NLG) ghi nhận đạt 2.730 tỷ đồng, tăng 30% so với hồi đầu năm (2.097 tỷ đồng); Văn Phú - Invest (HoSE: VPI) cũng có lượng người mua trả tiền trước đạt 2.095 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm (1.713 tỷ đồng); Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HoSE: HDC) có mức tăng 116,8%, đạt 195,8 tỷ đồng và chiếm 5,8% tổng nguồn vốn; Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (HoSE: SCR) có mức tăng 64,4%, đạt 1.444,2 tỷ đồng và chiếm 13,7% tổng nguồn vốn…...

Cá biệt, "ông lớn" Phát Đạt (HoSE: PDR), ghi nhận khoản mục người mua trả tiền trước ở mức 2.403 tỷ đồng, tăng gấp 4 lần so với hồi đầu năm. Nguyên nhân khoản mục này tăng mạnh là do DN đang từng bước ghi nhận kết quả kinh doanh sản phẩm tại Phân khu số 4, số 9 dự án Khu du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định), đồng thời triển khai dự án Astral City (Bình Dương)...

Tương tự, Nhà Từ Liêm (HoSE: NTL) cũng ghi nhận khoản mục người mua trả tiền trước gấp hơn 4 lần so với đầu năm, đạt mức 251 tỷ đồng (đầu năm chỉ đạt 58 tỷ đồng).

Ở chiều ngược lại, một số DN đang có người mua trả tiền trước giảm so với đầu năm, do đã thực hiện bàn giao dự án và ghi nhận doanh thu nên "của để dành" suy giảm đáng kể. Chẳng hạn như Cen Land (HoSE: CRE) chỉ còn 36 tỷ đồng, giảm tới 60% so với con số hồi đầu năm (91 tỷ đồng); tương tự, Đất Xanh (HoSE: DXG) giảm khoảng 55%, từ 2.923 tỷ đồng hồi đầu năm xuống còn 1.320 tỷ đồng; Khang Điền (HoSE: KDH) giảm khoảng 40%, từ 2.170 tỷ đồng xuống còn 1.328 tỷ đồng…

Căn cứ để nhà đầu tư "gom" cổ phiếu (!?)

Theo các chuyên gia tài chính, nhiều DN địa ốc gia tăng được "của để dành" sẽ là cơ sở để nhà đầu tư ước tính điểm rơi lợi nhuận khi DN bàn giao dự án; ở chiều ngược lại, "của để dành" suy giảm sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư khi ước lượng kết quả kinh doanh và điểm rơi lợi nhuận để làm cơ sở đầu tư các mã chứng khoán này.

Chẳng hạn, với Nhà Từ Liêm (HoSE: NTL), theo BCTC quý 2/2021 của DN này ghi nhận giá trị tồn kho dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 là 309,5 tỷ đồng và người mua trả trước cho dự án là 243,99 tỷ đồng, tăng 193,19 tỷ đồng so với đầu năm. Điều này cho thấy NTL đang trong quá trình ghi nhận lợi nhuận từ dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32, giúp nhà đầu tư tăng kỳ vọng điểm rơi lợi nhuận vào những tháng cuối năm.

Tương tự, với An Gia (HoSE: AGG), trong năm 2021, doanh nghiệp dự kiến bàn giao hai dự án là The Sóng và Sky89. Trong đó, dự án The Sóng ước tính mang lại doanh thu 4.300 tỷ đồng và lợi nhuận 720 tỷ đồng; dự án Sky89 ước tính mang lại doanh thu 1.330 tỷ đồng và lợi nhuận 176 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2021, tồn kho dự án The Sóng tăng 398,8 tỷ đồng, lên 3.007,6 tỷ đồng; dự án Sky89 tăng 80,6 tỷ đồng, lên 957,5 tỷ đồng; người mua trả trước tăng 613 tỷ đồng, lên 3.166 tỷ đồng. Theo đó, khả năng AGG chưa ghi nhận nhiều doanh thu từ hai dự án trên, mà sẽ ghi nhận trong 6 tháng cuối năm…

Ông Trương Hiền Phương, giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhận định, đặc thù của ngành bất động sản là chỉ khi bàn giao nhà, nền đất, sản phẩm mới được phép ghi nhận doanh thu theo tiêu chuẩn kế toán hiện hành. Trung bình một dự án từ lúc chào bán đến khi bàn giao sản phẩm thường có độ trễ một vài năm. Với đặc thù này, các DN niêm yết không phụ thuộc vào tình hình chào bán sản phẩm trong kỳ để kiểm toán, mà có thể chủ động sắp xếp kế hoạch lợi nhuận theo trình tự bàn giao nhà cuốn chiếu.

"Chính vì sự chủ động này, cùng với sự chuẩn bị về chiến lược bán hàng mới, đẩy mạnh chuyển đổi số và cơ cấu lại hoạt động kinh doanh để tiết giảm chi phí, góp phần gia tăng hiệu quả kinh doanh,… điều này lý giải vì sao thị trường bất động sản trầm lắng suốt quý II/2021, nhưng các DN địa ốc vẫn công bố doanh thu và lợi nhuận cao", ông Phương nói.