Khu đô thị mới An Phú Thịnh (Bình Định): Vì sao khách hàng chưa nhận được "sổ đỏ" như cam kết?

"Ồ ạt" huy động góp vốn

"Hợp đồng hợp tác đầu tư" theo hình thức góp vốn là giao kết pháp lý, được cho sẽ bảo đảm quyền lợi đôi bên khi mua bán đất hình thành trong tương lai, nhưng tại Khu B1 dự án Khu đô thị mới An Phú Thịnh, hình thức này mang đến không ít bức xúc cho người mua.

Khu B1 dự án Khu đô thị mới An Phú Thịnh do Công ty Cổ phần phát triển đầu tư xây dựng và du lịch An Phú Thịnh (công ty An Phú Thịnh) làm chủ đầu tư, theo quy hoạch được duyệt có quy mô khoảng 48ha, bao gồm: 681 lô xây dựng nhà liên kế; 306 lô xây dựng nhà ở kết hợp TMDV; 87 lô xây dựng nhà biệt thự; 2 lô xây dựng nhà chung cư thương mại và 1 lô xây dựng nhà chung cư nhà ở xã hội.

Khu B1 đã được UBND tỉnh Bình Định ra quyết định giao đất, thuê đất và được Sở TNMT tỉnh này, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần lớn diện tích đất ở cho chủ đầu tư dự án.

Năm 2018, công ty An Phú Thịnh (bên A) ký "hợp đồng hợp tác đầu tư" với hàng loạt khách hàng (bên B) bằng hình thức góp vốn, để xây dựng cơ sở hạ tầng Khu B1 dự án Khu đô thị mới An Phú Thịnh.

Cụ thể, bên B đồng ý tự nguyện góp vốn không tính lãi cho bên A, tương ứng với số tiền góp vốn sau khi dự án hoàn thành, bên B sẽ nhận được lô đất tại dự án này. Bên B sẽ góp vốn cho bên A theo từng đợt, chủ đầu tư cam kết thời gian bàn giao đất là 18 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, hoàn tất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ-PV ) không quá 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng.

Tuy nhiên, đến nay, đã quá hạn cam kết theo hợp đồng nhưng công ty An Phú Thịnh vẫn chưa bàn giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Ông B. V. M (ở TP.Quy Nhơn) cho biết, sau khi nhận chuyển nhượng, "hợp đồng hợp tác đầu tư" của ông với công ty An Phú Thịnh được ký từ tháng 7/2018 và 18 tháng sau, công ty này sẽ giao 1 lô đất ở tại dự án cho ông M.

Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn hơn 1 năm, ông M vẫn đang chưa được bàn giao đất và sổ đỏ, việc chậm trễ đã khiến kinh tế gia đình bị thiệt hại nặng nề.   

"Khi chúng tôi thắc mắc, phía công ty An Phú Thịnh ít nói về việc tại sao chậm trễ ra sổ, chỉ nhắc đến việc đóng tiền theo tiến độ. Hiện tại, tôi đã đóng đủ 70% giá trị hợp đồng, công ty có gọi tôi đến đóng 20% nữa nhưng tôi yêu cầu công ty xác nhận rõ thời gian có sổ theo đúng hợp đồng nhưng phía công ty không cam kết được", ông M bức xúc.

Trong khi đó, nhiều khách hàng đã ký "Hợp đồng hợp tác đầu tư" theo hình thức góp vốn với công ty An Phú Thịnh bất ngờ nhận được yêu cầu từ phía chủ đầu tư, muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xây nhà trên đất, điều khoản này không hề có trong hợp đồng thời điểm ký kết ban đầu.

Tại Khu B1 của dự án đã xuất hiện hàng loạt cá nhân rao bán đất nền, từ 27 triệu đồng đến 40 triệu đồng/m2 nhưng chưa có sổ đỏ.

Theo những người môi giới ở đây, nếu mua đất dự án, khách hàng (F2) sẽ được ký hợp đồng chuyển nhượng từ khách hàng trước đó (F1) và tiếp tục thực hiện thanh toán "Hợp đồng hợp tác đầu tư" theo hình thức góp vốn với công ty An Phú Thịnh đã được ký kết.

"Chủ đất đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng với công ty An Phú Thịnh nhưng khi nhận được yêu cầu phải xây nhà mới cấp sổ nên họ quyết định bán. Hiện tại, lô đất này tại Khu B1 chưa có sổ đỏ, sau khi mua, bắt buộc phải xây nhà mới được cấp sổ. Đồng ý mua thì ký hợp đồng chuyển nhượng lại và tiếp tục thực hiện hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư theo hợp đồng hợp tác đầu tư", chị T (môi giới đất tại Khu B1) cho hay.  

Mặc dù môi giới rao bán rầm rộ nhưng trên thực tế, Khu B1 dự án Khu đô thị mới An Phú Thịnh chưa được phép bán đất nền.

Chủ đầu tư nói "không lừa dối" khách hàng, Sở Xây dựng vào cuộc!

Theo Giám đốc công ty An Phú Thịnh Nguyễn Trường Quang, đã có gần 200 "Hợp đồng hợp tác đầu tư" với hình thức góp vốn, giữa công ty An Phú Thịnh và khách hàng được ký kết.

Hiện tại, chủ đầu tư đang làm việc để tách sổ đỏ cho khách hàng. Tuy nhiên, có 2 trục đường tại dự án, bắt buộc phải xây dựng nhà ở, mới được cấp sổ đỏ với 161 lô đất.

"Không phải chúng tôi lừa dối khách hàng, nhưng thời điểm ký kết hợp đồng, chúng tôi không nắm được việc 161 lô đất nằm ở 2 trục đường dự án bắt buộc phải xây nhà mới được cấp sổ đỏ. Thời điểm ký kết hợp đồng với khách hàng (năm 2018-PV), chúng tôi căn cứ vào Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ, sau khi đầu tư xong hạ tầng, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng phân lô bán nền. Tuy nhiên, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ ra đời, đã cụ thể hóa trục đường nào bắt buộc phải xây dựng nhà ở, nên mới xảy ra sự việc trên", ông Quang lý giải. 

Theo ông Quang, trong trường hợp bắt buộc xây dựng nhà mới được cấp sổ theo quy định pháp luật, nếu khách hàng không đồng ý thì sẽ được hoàn trả số tiền đã góp vốn, tính đầy đủ cả phí lãi vay ngân hàng cho khách hàng. 

"Các trường hợp không nằm trong danh sách bắt buộc xây nhà, công ty đã có công văn kiến nghị làm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng. Việc chậm trễ này do là dịch Covid-19, chứ công ty không hề vô trách nhiệm", ông Quang nói.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Định, "Hợp đồng hợp tác đầu tư" của công ty An Phú Thịnh và khách hàng, có dấu hiệu quan hệ dân sự giữa hai bên.

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, việc góp vốn, huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Sở Xây dựng cho biết, sẽ chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng liên quan kiểm tra nội dung của các hợp đồng đã được ký kết, để kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng và đưa ra hình thức xử lý vi phạm nếu có.

Ngày 7/10, trao đổi với phóng viên Dân Việt, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Định Lê Đăng Tuấn khẳng định, Khu B1 dự án Khu đô thị mới An Phú Thịnh do công ty An Phú Thịnh làm chủ đầu tư, chưa được phép rao bán đất nền.

"Dự án này mục đích là xây dựng nhà ở để bán, muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, bắt buộc chủ đầu tư phải xây nhà theo Luật kinh doanh bất động sản. Hiện tại, Khu B1 chưa được Nhà nước cho phép bán đất nền", ông Đăng Tuấn nói.

Luật sư nói gì?

Luật sư Lê Cao (công ty Luật hợp danh FDVN) cho rằng, về nguyên tắc mua bán đối với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, dù các bên có thể ký kết hợp đồng mua bán trước khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở, nhưng dự án như thế này bắt buộc phải xây dựng nhà ở theo quy hoạch, giấy phép xây dựng, bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, do đó thực tế giá mua đáng ra phải là giá quyền sử dụng đất và giá trị nhà ở khi hoàn thành xây xong. 

Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư quy định mập mờ, chỉ quy định giá trị quyền sử dụng đất trong các văn bản huy động vốn, trong khi đó theo luật thì phải xây dựng xong nhà ở theo quy hoạch, giấy phép xây dựng được duyệt rồi thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất, trường hợp không xây dựng thì sẽ không được cấp giấy tờ về quyền sử dụng, sở hữu tài sản. 

"Nếu không lưu ý điều này, nhiều trường hợp mua xong nhưng chờ đợi rất lâu không có giấy tờ nhà đất được cấp, vì có người không có nhu cầu xây nhà mà lại mua phải sản phẩm buộc phải xây nhà, hơn nữa nhà theo dự án buộc phải xây theo thiết kế được duyệt có thể không đúng sở thích nhu cầu người mua nên rắc rối xảy ra, tranh chấp xảy ra", luật sư Lê Cao khuyến cáo. 

Đối với sản phẩm đất phân lô bán nền không phải xây dựng nhà ở, thì theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nay được sửa đổi bằng Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định cụ thể rằng, điều kiện để Dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư. 

Do vậy, nếu nhà đầu tư muốn mua đất phân lô bán nền thì phải xem xét dự án đó có được phép phân lô, bán nền hay không, đã được công bố công khai chưa thì khách hàng mới mua, nếu không thì dự án đó thuộc dạng phải xây dựng nhà ở, xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải yêu cầu cung cấp các thông tin để làm rõ trước khi mua. 

Cũng theo luật sư Lê Cao, hiện nay, có một số dự án, nếu không đủ, chưa đủ điều kiện kinh doanh theo hình thức phân lô bán nền nhưng vẫn rao bán, quảng bá thông tin bán đất nền thì đó là hành vi có dấu hiệu gian lận, lừa dối, công khai không trung thực bị cấm theo quy định tại Điều 8 của Luật Kinh doanh Bất động sản. Người mua cần tỉnh táo để kiểm tra các điều kiện sản phẩm có đúng và đã đủ điều kiện chưa nếu không sẽ dễ dính vào việc giao dịch không an toàn pháp lý.

Ngoài ra, với các hợp đồng đã ký, nếu được giao dịch không đảm bảo các điều kiện pháp luật thì có dấu hiệu có thể bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp xảy ra, đây là vấn đề rủi ro cho bên mua vì tiền thì đã thanh toán, đầu tư nhưng tài sản thì rất khó nhận được như ý muốn. 

Hiện nay, với các hợp đồng đã ký cần có những giải pháp yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng, cần chứng minh được lỗi của chủ đầu tư vi phạm cam kết, có dấu hiệu gian lận để khi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp có thể bảo vệ quyền lợi của những người mua.

"Rõ ràng, đã xảy ra rất nhiều tính trạng kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện, tuy nhiên do lợi nhuận của việc mua "lúa non" nên nhiều người vẫn đang bị dính vào những cái bẫy hợp tác đầu tư như hiện nay. Do đó người dân cần cảnh giác và kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý dự án trước khi giao dịch", luật sư Lê Cao cho hay.