"Khoảng trống" trong chuyển nhượng dự án bất động sản

Nhiều hạn chế về chuyển nhượng dự án bất động sản

Trong báo cáo tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng đã chỉ ra hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án bất động sản.

Thứ nhất, chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Đơn cử, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định theo hai luật là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư 2020 có sự khác nhau.

Thứ hai, luật chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất.

Thứ ba, một số quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án chưa phù hợp, thuận lợi trong thực hiện. Đơn cử, quy định hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc chuyển nhượng đối với dự án nhà ở xã hội, hoặc một phần dự án bất động sản có diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội. Do vậy, trong thực tế có các doanh nghiệp không có cơ sở, gặp vướng mắc trong chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội.

Thứ tư, quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp.

Quy định bên chuyển nhượng dự án phải thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng là chưa phù hợp; thực hiện mang tính hình thức và không được kiểm soát dễ dẫn  đến khiếu kiện trong và sau khi chuyển nhượng dự án.

Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Tức là việc thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận về việc chuyển nhượng dự án của cơ quan thẩm quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục hình thức trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà không có cơ chế kiểm định hay giám sát. Do vậy, trên thực tế nhiều trường hợp quyền lợi của bên thứ ba bị ảnh hưởng, không được giải quyết khi dự án đã được chuyển nhượng xong.

Dự án án trăm tỷ đồng rao bán trôi nổi

Trong khi các quy định về việc chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, nhưng trên thị trường đã xuất hiện nhiều thông tin rao bán, chuyển nhượng dự án trăm tỷ đồng. Đáng nói, những dự án nhà ở, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại đang được môi giới ra bán đang là những bãi đất trống hoặc đang quây tôn…

Trong vai một nhà đầu tư có nhu cầu nhận chuyển nhượng các dự án, PV có liên hệ được một người môi giới tên H. và được tư vấn rất cụ thể hàng loạt dự án. Theo H., hiện nay trên địa bàn Hà Nội để có một dự án đầy đủ pháp lý là rất hiếm, phần lớn các dự án đều mới có pháp lý cơ bản như giấy chứng nhận đầu tư, phê duyệt tổng mặt bằng và phương án kỹ thuật, sổ đỏ, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư… Nếu mua lại mà pháp lý đầy đủ thì giá cao hơn, nếu chưa đủ mình về tiếp tục hoàn thiện rồi triển khai.

Theo danh sách môi giới đưa ra, tại một dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, một dự án đã giải phóng mặt bằng, nằm mặt tiền góc ngã tư đường Trần Bình - Nguyễn Hoàng (phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm) có diện tích gần 2.300m2. Giá đang rao chuyển nhượng, theo môi giới lên tới 340 tỷ đồng.

Tại quận Long Biên, lô đất 8.700m2 tại ngõ 64 Sài Đồng diện tích xây dựng 3.200m2, quy mô dân số 1.530 tầng được quy hoạch xây dựng chung cư cao tầng. Nhưng thực tế, dự án này hiện nay vẫn đang là khu nhà xưởng lợp tôn lụp xụp song đang được chào bán trôi nổi với giá 10 triệu đồng/m2 dưới hình thức chuyển nhượng dự án.

Hay như dự án Văn phòng làm việc kết hợp Trung tâm đào tạo công nghệ thông tin tại số 65 Phạm Thận Duật, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy với diện tích gần 3.000m2. Theo tìm hiểu, dự án này do Công ty TNHH phát triển phần mềm và Đào tạo (EDT) làm chủ đầu tư. Dự án được chấp thuận chủ chương đầu tư từ năm 2009. Năm 2014 dự án được UBND TP.Hà Nội có Quyết định số 6830/QĐ-UBND giao đất cho chủ đầu tư tuy nhiên cho đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai. 

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhìn nhận, việc rao bán, chuyển nhượng các dự án chưa đủ cơ sở pháp lý hiện nay có cả lý do chủ quan và khách quan. Trong đó, nguyên nhân chủ quan có thể do doanh nghiệp ôm đất, giữ đất chờ tăng giá. Còn nguyên nhân khách quan khác như nhiều dự án được giao cho chủ đầu tư thiếu năng lực, dẫn đến chậm triển khai, thiếu vốn... không triển khai được dự án. 

Ông Điệp cũng cho biết, doanh nghiệp mới có thể sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở mà không phải làm quy trình đấu giá lại từ đầu theo quy định đất đai hiện hành. Do đó, cơ quan chức năng nhà nước cần có cơ chế giám sát, quản lý để không bị thất thoát ngân sách từ việc chuyển nhượng tràn lan này.

Cảnh báo những dự án rao bán trôi nổi đều có vấn đề về pháp lý,  giới luật sư nhìn nhận, việc lập dự án, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một trong những "chiêu trò" nhằm thâu tóm đất với giá bèo. Sau khi dự án được duyệt, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng, kiếm lời dưới hình thức bán công ty, bán cổ phần bao gồm cả quyền sở hữu dự án.