Phân khúc bất động sản nào “sống khỏe” khi thị trường có biến động lớn?

Phân khúc bất động sản "an toàn"

Sự tăng trưởng trở lại của ngành bất động sản chủ yếu là do các công ty tái cấu trúc lại hoạt động và phục hồi sau tác động tiêu cực của đại dịch. Điểm sáng của thị trường vẫn là phân khúc bất động sản công nghiệp. Mặc dù biến động trồi sụt của nền kinh tế do ảnh hưởng dịch bệnh, nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn là phân khúc tăng trưởng mạnh mẽ và bền bỉ trong nhiều năm trở lại đây.

Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, một số dự án khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trong quý I/2022 trên địa bàn cả nước sẽ góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường trong tương lai.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức cao. Theo đó, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý I/2022 đạt gần 110 USD/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với thời điểm cuối năm 2021, do giá thuê ưu đãi hơn tại một số khu công nghiệp ở vị trí kém thuận lợi và muốn đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, nhưng vẫn giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước.

Theo nhiều chuyên gia phân tích, kỳ vọng vào sự cải thiện thu nhập của người dân trong tương lai gần sẽ giúp cho thị trường bất động sản khu vực bán lẻ hoặc tại các khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi.

Còn đối với phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tính chung 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận có 12 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.020 căn. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57%, nhưng tăng gấp 2 đến 3 lần so với cùng kỳ năm 2021. Ở phân khúc này có sự phân bố không đồng đều về nguồn cung và sức cầu giữa các dự án và khu vực, phần lớn tập trung tại một số khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng, đặc biệt là khu vực có mặt tiền hướng ra biển như: Quảng Ninh, Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam...

Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính dự báo, năm 2022, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là các phân khúc đang hút hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục có tăng trưởng tốt và có dự báo phát triển tích cực hơn.

Một số chuyên gia cũng nhận định phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng là "kênh đầu tư" hứa hẹn nhiều tiềm năng trong năm 2022. Do nguồn cung của thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội liên tục thiếu hụt trong một thời gian dài. Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm thủ đô sẽ giúp khắc phục tình trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán sẽ có sự tăng trưởng đáng kể.

Đặc biệt, Hà Nội gần đây đang tích cực phối hợp với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh và Vĩnh Phúc để thống nhất báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận phương án đầu tư, hình thức đầu tư cho Vành đai 4. Các dự án biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận khác nằm gần tuyến đường vành đai này chắc chắn sẽ được hưởng lợi.

"An toàn" nhưng tránh đầu tư theo phong trào

Bên cạnh những thuận lợi, ngành bất động sản Việt Nam trong năm 2022 cũng gặp nhiều thách thức, chướng ngại khi việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam cũng như tốc độ phục hồi kinh tế còn gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh áp lực lạm phát và số ca mắc Covid-19 vẫn gia tăng... Nhiều chuyên gia cảnh báo các phân khúc bất động sản có tiềm năng, lợi nhuận cao nhưng vẫn ẩn chứa tỷ lệ rủi ro mà các nhà đầu tư cần chú ý.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, bất động sản là những sản phẩm có giá trị lớn. Do vậy, cần xem xét từ dự án, sản phẩm đến hiệu quả khai thác. Nhà đầu tư phải nhắm được các bất động sản thu hút được nhu cầu ở thực, thì mới có tính thanh khoản cao.

"Dù đầu tư bất cứ phân khúc nào, nhà đầu tư tránh đầu tư theo phong trào. Riêng với đất vùng ven, tỉnh lẻ, cần tìm hiểu kỹ càng về hàng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng đến yếu tố pháp lý, giá cả thị trường", ông Quang nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong bối cảnh hiện nay bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Chính vì vậy, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh rủi ro dòng tiền.