Đề xuất chung cư 50 năm: Giải pháp nào đảm bảo lợi ích cho cư dân?

Tại dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo đưa ra 2 phương án về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Phương án thứ nhất quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được quy định cụ thể về thời hạn sở hữu căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm). Hết thời hạn sử dụng này, có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.

Phương án 2 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án này thì nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài.

Đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều, bởi người dân lo lắng, hết thời hạn 50-70 năm họ sẽ bị “đuổi” ra ngoài, mất quyền sở hữu tài sản. Phóng viên Báo điện tử VOV đã có cuộc trao đổi với GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân về vấn đề này.

PV: Thưa ông, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay, ông đánh giá như thế nào về đề xuất này?

GS.TS Hoàng Văn Cường: Đúng là bây giờ đưa ra đề xuất chung cư có thời hạn 50-70 năm sẽ tác động rất lớn đến tâm lý người dân. Bởi người dân Việt Nam coi nhà ở là một loại tài sản tích trữ, muốn được sở hữu vĩnh viễn, lưu truyền, thừa kế cho con cháu, nên đưa ra thời hạn sẽ vướng yếu tố tâm lý rất lớn.

Tuy nhiên, trên thực tế, chung cư không phải là tài sản vĩnh viễn, có những bài học nhãn tiền là có những khu chung cư cũ hiện nay, sau khoảng 50 năm xây dựng và sử dụng hiện xuống cấp rất trầm trọng. Nếu như những khu đó được đầu tư, cải tạo xây dựng lại ở vị trí đất vàng thì lại trở thành các sản phẩm nhà ở có giá trị và tiện ích rất tốt. Thế nhưng, vì không thể đầu tư, cải tạo được một cách dễ dàng do sự đồng thuận của người dân khác nhau, mỗi người 1 ý kiến vì đấy là quyền tài sản của họ.

Trên thế giới cũng có nhiều nước quy định về sở hữu chung cư có thời hạn, để đảm bảo khi không còn an toàn nữa sẽ thực hiện việc thay thế. Nên đề xuất của Bộ Xây dựng tôi cho rằng có thể gây tâm lý, nhưng đây cũng là đề xuất tích cực cho yếu tố phát triển lâu dài.

PV: Vậy theo ông, nếu đề xuất này được áp dụng vào thực tế thì trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân một cách hợp lý, công bằng nhất?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Tôi nghĩ rằng khi đã đưa ra cơ chế là sở hữu có thời hạn thì đất khu vực đó không phải là đất sở hữu vĩnh viễn mà chỉ là đất thuê. Như vậy, khi tính giá đất vào trong giá thành bán chung cư cho người dân sở hữu có thời hạn thì chỉ là giá thuê rất thấp, chứ không phải giá sử dụng vĩnh viễn. Cho nên, hai vấn đề này khác nhau.

Pháp luật quy định, một dự án đầu tư được quy định thời hạn 50 năm, nhưng sau 50 năm nếu khu vực đó không có sự thay đổi quy hoạch thì nhà đầu tư đó tiếp tục gia hạn cho đầu tư. Vậy thì những người dân đang sống trong các nhà chung cư, đất đấy là đất được thuê trong vòng 50 năm, nhà đấy được sở hữu và quy định 50 năm. Nếu buộc lòng phải phá căn nhà để đầu tư xây dựng mới thì bản thân người dân phải được quyền đầu tiên, sử dụng mảnh đất đó để xây dựng nên căn nhà mới.

Đây là điều đảm bảo quyền lợi cho người dân và với cách đó lợi ích của người sử dụng, sở hữu những căn hộ chung cư 50 – 70 năm cũng không có khác biệt so với người sở hữu vĩnh viễn.

PV: Nhưng như ông đã nói, người dân Việt Nam coi nhà ở là một loại tài sản tích trữ, vậy nếu thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm liệu có gây tâm lý e ngại cho người dân và sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà mặt đất không?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Đây là vấn đề tâm lý, và tôi cho rằng phải làm thế nào đó để người dân nhận thức được đầy đủ hơn và đảm bảo lợi ích của những người sở hữu chung cư 50-70 năm không có gì khác biệt so với những người sở hữu chung cư dài hạn. Thậm chí, người ta có thể thuận lợi hơn ở chỗ khi đến thời hạn chủ động biết được sẽ phải chuẩn bị tinh thần xây dựng lại chung cư này cho tốt hơn.

PV: Vậy theo ông để đề xuất của Bộ Xây dựng khả thi và đi vào thực tiễn được thì giải pháp ở đây là gì?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Tôi cho rằng phải đa dạng hóa phương thức sở hữu, chung cư nào đã cấp phương án sở hữu dài hạn thì vẫn tiếp tục, còn các khu mới thì phải đưa ra các chính sách về sở hữu theo thời hạn. Trước hết là đất đai, khi đó thì giá đất tính vào giá chung cư hết, không còn là giá sử dụng đất dài hạn nữa, đấy chỉ là tiền thuê đất. Như vậy, tính chi phí đất vào chung cư sẽ phải giảm đi.

Thứ hai, quyền của những người ở chung cư sau khi chung cư phá dỡ thì có quyền như thế nào? Thậm chí sau 50 năm chung cư vẫn tốt, chưa cần phải phá dỡ thì quyền của họ là gì? Vì thế, phải đảm bảo những quyền đó.

Khi đảm bảo những quyền này, người dân sẽ nhận thấy dù có sở hữu chung cư 50-70 năm cũng không khác gì. Thậm chí, còn tiện lợi hơn so với người sở hữu chung cư dài hạn mà không thống nhất được với nhau, để xảy ra những tình trạng như chung cư cũ bây giờ. Như vậy, dễ dàng để người dân chấp nhận và sẽ không có chuyện tìm cách rời bỏ chung cư để tìm những dạng nhà ở khác.

PV: Vâng, xin cảm ơn ông!