Ôm quỹ đất hỗn hợp, 99% chủ đầu tư “đứng hình” không triển khai được dự án

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi tới Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM về các giải pháp thúc đẩy giải quyết một số "vướng mắc" của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo HoREA, thời gian qua Hiệp hội đã có nhiều văn bản đề nghị UBND TP.HCM xem xét tháo gỡ "vướng mắc" cho 116 dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Các dự án này đều có liên quan đến nhiều quy định pháp luật, nhất là Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014.

Tuy nhiên, một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc công nhận chủ đầu tư dự án, khiến các dự án bị ngừng trệ không thể triển khai trong nhiều năm qua.

Dự án "đứng hình" vì có quỹ đất hỗn hợp

Cụ thể, điểm c khoản 2 Điều 22 Luật nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư.

Theo HoREA, trên thực tế, loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% trên thị trường bất động sản. Như vậy, có đến khoảng 99% dự án nhà ở là có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở và các loại đất khác) hoặc có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" (như có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

"Mặc dù các dự án này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở, nhưng vẫn không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Chính vì vậy,  trong giai đoạn 2015 - 2020,  tất cả các dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc có "đất khác không phải là đất ở" đều đã đóng băng không thể triển khai thực hiện.

Điều này dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và gây khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp đã bỏ ra khoản tiền rất lớn để chuẩn bị quỹ đất dự án, phải chịu nhiều rủi ro do bị đọng vốn kéo dài", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ.

Chưa kể, Điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 cũng chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 là một nguyên nhân chủ yếu làm "tắc" nguồn cung dự án nhà ở (mới) nên có thể đã "làm lợi" cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án nhà ở thương mại chiếm lĩnh thị trường trong giai đoạn 2015-2020.

Nguyên nhân là đa số dự án này dù cũng chỉ có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có "đất khác không phải là đất ở" nhưng đã được công nhận chủ đầu tư trước ngày 01/07/2015, hoặc được phê duyệt trước ngày 10/12/2015 là ngày Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực.

"Các quy định trên đây của Luật Nhà ở 2014 là một nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung nhà ở trong 6 năm qua", ông Châu nhận xét. 

Sớm sửa đổi luật để đồng bộ và gỡ vướng cho hàng trăm dự án

Thời gian qua, các cơ quan ban ngành đã nỗ lực sửa đổi luật để tạo tính đồng bộ và gỡ vướng cho các doanh nghiệp bất động sản.

Chẳng hạn, Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2021), tại điểm c khoản 1 Điều 75 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mới bổ sung thêm 1 trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác…" được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Hoặc mới đây, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật.

Tuy nhiên, trong điều luật sửa đổi, bổ sung này vẫn chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" (như có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mặc dù Chính phủ đã có Tờ trình 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 rất hợp lý hợp tình. 

"Hiệp hội đề nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở" thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Khi đó, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai như Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ trước đây", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị.

Theo ông Châu, việc sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 như trên là để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020.