Sửa loạt quy định về đấu thầu đất đai: Bỏ việc biến cơ quan Nhà nước thành… "người làm thuê"

Trong góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đợt 3, gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất bỏ quy định về "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư", được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bỏ quy định biến cơ quan Nhà nước trở thành… "người làm thuê" 

Theo HoREA, nghiên cứu quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP cũng như quy định tại điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu sẽ phát sinh một số bất cập.

Cụ thể, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là một công đoạn khó khăn nhất, phức tạp nhất, dễ va chạm và dễ làm mất lòng dân nhất, để rồi sau đó Nhà nước lại giao đất sạch này cho nhà đầu tư trúng thầu. Do vậy, nên bỏ quy định "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" tại điểm c khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cũng theo HoREA, điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể gây "rủi ro" cho ngân sách nhà nước trong trường hợp chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng phát sinh thêm.

Do vậy, nếu giữ lại nội dung điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì không có lợi cho Nhà nước.

Nên quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh giám sát nhà đầu tư trúng thầu thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng được từ 90% diện tích khu đất trúng thầu mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất phần đất còn lại thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất đối với phần diện tích đất này và chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất này với mức bồi thường không thấp hơn mức bồi thường cao nhất đã thực hiện trong khu đất trúng thầu.

"Nếu người sử dụng đất này không đồng ý thì một hoặc hai bên có quyền khởi kiện ra toà án và các bên phải chấp hành thực hiện bản án có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Sửa loạt quy định chưa sát thực tiễn về đấu thầu 

Ngoài kiến nghị bỏ "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư", HoREA cũng kiến nghị một loạt các quy định chưa sát với thực tiễn về đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Cụ thể, HoREA cho rằng quy định đấu thầu đối với trường hợp "đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" tại Dự thảo là đúng nhưng chưa đủ.

Bởi, thực tế có 2 trường hợp đang gặp vướng mắc là đất công nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức công lập sử dụng; Đất đã được giải phóng mặt bằng do Nhà nước quản lý (100% đất công).

"Có trường hợp khu đất có 100% diện tích là "đất công", như năm 2007 đã đấu thầu dự án Chợ Văn Thánh, quận Bình Thạnh có diện tích 5.983 m² là "đất công" với 20 nhà đầu tư đăng ký tham gia; hoặc 4 lô đất 3.5; 3.6; 3.9; 3.12 Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m²/lô đã có quy hoạch 1/500 cũng có thể thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất như vừa qua", HoREA dẫn chứng.

Từ đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định đấu thầu với "Đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoặc khu đất có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong khu đất, hoặc khu đất đã giải phóng mặt bằng thuộc Nhà nước quản lý".

Thứ hai, HoREA cũng đề nghị bổ sung về điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định điều kiện có "văn bản chấp thuận đầu tư" của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, HoREA cho rằng không có căn cứ khoa học và cả thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 (50; 100) ha trở lên như tại Dự thảo nên rất cần thiết bỏ quy định này và nên giao thẩm quyền, trách nhiệm cho Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó cũng không cần thiết phân biệt quy mô diện tích khu đất đưa ra đấu thầu dự án có sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn như quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ tư, HoREA kiến nghị thay thế quy định "giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất" bằng quy định "giá gói thầu là giá trị tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về đất đai" và được ghi trong hồ sơ mời thầu để thống nhất với pháp luật về đấu thầu.

Thứ năm, HoREA cũng kiến nghị bổ sung quy định "khuyến khích nhà đầu tư dự thầu cam kết tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước ngoài đề xuất về tài chính trong hồ sơ dự thầu" để phù hợp với thực tiễn.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị "mở" quy định khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000.