Ngân hàng được nới room tín dụng, nhà đầu tư bất động sản chờ gỡ nút thắt tài chính

Doanh nghiệp bất động sản chờ khơi thông nguồn vốn

Ngân hàng Nhà nước vừa cho biết đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 đối với tổ chức tín dụng có đề nghị và gửi thông báo cho các đơn vị này. Việc thông báo và điều chỉnh tăng trưởng tín dụng trên cơ sở đánh giá tình hình hoạt động của tổ chức tín dụng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước tại Thông tư 52 năm 2018.

Đồng thời, việc điều chỉnh hạn mức (room) tín dụng cũng phải đảm bảo góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định thị trường tiền tệ và khuyến khích các tổ chức tín dụng nâng cao khả năng quản trị kinh doanh, an toàn hoạt động, góp phần lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng.

Theo đó, nhiều khả năng sẽ có 15 ngân hàng được nới room tín dụng với mức từ 3 - 5% trong đợt điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng lần này của Ngân hàng Nhà nước. Điều này tương đương với việc sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đang trong cảnh "nắng hạn chờ mưa rào", "sốt ruột" xếp hàng để chờ được giải ngân. Trong khi đó, lãi suất huy động đang tăng cao cũng đang là áp lực cho doanh nghiệp vì lãi suất vay cũng sẽ bị "đội" lên theo. Riêng với lĩnh vực bất động sản, việc tiếp cận vốn lại càng khó. 

Theo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, hiện nguồn các phân khúc căn hộ, nhà phố đang khan hiếm do doanh nghiệp dần "đuối vốn". Nguyên nhân là do room tín dụng không chỉ cạn mà doanh nghiệp bất động sản muốn tiếp cận vốn cũng khó vì bị hạn chế. Chưa kể, trái phiếu bất động sản được kiểm soát chặt thời gian qua càng khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, kéo theo thị trường chung bị ảnh hưởng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, kênh huy động vốn quan trọng khác của doanh nghiệp là huy động từ khách hàng nhưng nguồn vốn này lại cần vốn tín dụng. Bởi hiện nay, các ngân hàng thương mại không cho phép vay để mua đất mà chỉ được vay để phát triển dự án sau khi có quỹ đất. Do đó, vốn tín dụng là cực kỳ quan trọng để doanh nghiệp bất động sản có đủ nguồn vốn hoạt động.

Dòng tiền khó đổ vào bất động sản trong ngắn hạn

Đánh giá của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), việc nới room tín dụng phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng.

Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Thống kê cho thấy, năm 2023 và năm 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%). Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt.

Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ.

Nhóm phân tích KBSV cũng dự báo, cuối năm 2022 và năm 2023 cùng năm 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.

Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn được đánh giá phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó là họ đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn được khơi thông trong ngắn hạn là rất mong manh, nếu không muốn nói là không thể. Nguyên nhân dễ thấy nhất là vì ngân hàng đã đổ quá nhiều vốn cho lĩnh vực nhà đất trong những năm qua.

Không chỉ các chuyên gia, một số nhà đầu tư thâm niên nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản cũng khẳng định nên cẩn trọng trước thông tin nhà băng nới room tín dụng. Có rất nhiều "tay to" đang chia sẻ thông tin này để "chốt hàng".

Ông Trần Quốc Vượng - một nhà đầu tư cá nhân có nhiều năm kinh nghiệm chia sẻ, room tín dụng có nới nhưng thực chất tổng nguồn cung không đổi. Nguồn tiền sẽ được luân chuyển từ ngành có nhiều rủi ro sang ít rủi ro. Mà bất động sản lại đang bị đánh giá rất thiếu tích cực. Vì vậy, hy vọng dòng tiền "dễ dãi" quay trở lại với nhà đất trong thời gian ngắn là bất khả thi.

Trong bối cảnh tín dụng từ ngân hàng khó có thể được khơi thông trong ngắn hạn, ông Lê Hoàng Châu cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng nguồn vốn. Cụ thể, doanh nghiệp nên chủ động xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn, hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì đến khi có nhu cầu mới huy động.

Cùng với đó, các chủ đầu tư cần tăng tốc việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng… Ngoài ra, cần đẩy mạnh áp dụng xếp hạng tín nhiệm, sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp.